Минфин
СПЕЦПРОЕКТ

Как инвестировать в землю: самый простой способ купить гектары

Делимся реальным опытом инвесторов
СПЕЦПРОЕКТ

Как инвестировать в землю: самый простой способ купить гектары

Делимся реальным опытом инвесторов
После открытия рынка земли в июле 2021 года к традиционным для украинцев финансовым инструментам – недвижимость, депозиты, облигации, бизнес – добавился еще один: земля сельскохозяйственного назначения.

Земля традиционно считается одним из самых надежных объектов вложения средств. В Украине же к этому активу инвесторы пока только привыкают. Впрочем, в инвестиционной привлекательности гектара и реальных перспективах роста его стоимости не сомневаются даже самые ярые скептики. А потому тех, кто решает инвестировать в землю, становится все больше.

В очень упрощенном виде схема инвестирования в землю выглядит следующим образом: покупка земли, ее сдача в аренду, продажа выросшей в стоимости земли (ориентировочно после 2024 года, когда на рынок будут допущены юрлица). «Минфин» совместно с инвестиционной компанией Zeminvest предлагает детально разобраться в том, как выглядит этот процесс на практике и как можно его максимально упростить. О последнем расскажут реальные кейсы уже опытных инвесторов.

Окно инвестиционных возможностей

В Украине около 43 млн га сельхозземель, но реально на рынке представлено 27,7 млн га. Эти земли разделены на паи и находятся в собственности частных лиц, которые прошлым летом получили возможность свободно их продавать.

Окно инвестиционных возможностей

В Украине около 43 млн га сельхозземель, но реально на рынке представлено 27,7 млн га. Эти земли разделены на паи и находятся в собственности частных лиц, которые прошлым летом получили возможность свободно их продавать.
По данным Минагрополитики, за первые 6 месяцев после снятия моратория на продажу земли количество заключенных сделок превысило 43 тысячи, в общей сложности владельцев сменили более 110 тыс. га.

Для «земельного» инвестора, прежде всего, важны три характеристики:
цена гектара
доходность аренды
капитализация
Забегая вперед, стоит сказать, что уже сегодня инвесторов радуют все три компонента.

Начнём с цены. В настоящее время рынок земли открыт только для физлиц. Им доступна продажа до 100 гектаров. Юридические лица пока покупать землю не могут, такая возможность откроется для них только с 1 января 2024 года. Так что сейчас рынок только набирает обороты, конкуренция за лучшие угодья еще не велика, а значит, и порог входа относительно низкий.

По данным Минагрополитики, медианная цена 1 га с/х земли на начало 2022 года составляет около 30 тыс. грн. Но не столь важна цена на сегодняшний день, как ее будущая динамика. Как мы уже писали, по оценкам министра аграрной политики и продовольствия Украины Романа Лещенко, сделки, прошедшие на рынке земли, привели к росту цен в среднем на 6%. Еще на 20- 30% ожидается рост в последующие два года. Но самое интересное начнется с 2024 года, когда на рынок выйдут юридические лица. Если провести аналогию с европейскими рынками, то земля подорожает как минимум на 40%, а через 7- 8 лет может и на все 200%.

До этого времени можно получать доход от аренды земли.

Немного цифр

Стоимость аренды гектара колеблется в зависимости от региона и составляет в среднем 3,4 тыс. грн в год.

Если учесть медианную цену гектара в 30 тыс. грн и арендную плату в 3,4 тыс. грн за 1 га, то средняя годовая прибыльность такой инвестиции в Украине составит 11,3% (с учетом налогов и транзакционных расходов – около 8%).


Если купить пай сейчас и продать в 2024 году, когда откроется рынок для юрлиц, получим:

6,8 тыс. грн

Сумма арендной платы с 1 га за весь период
+80%

Подорожание земли за период инвестиции по самым пессимистическим прогнозам
28% годовых

Доходность инвестиции

От теории к практике

Чтобы продать актив, нужно прежде всего его купить. Для этого придется выполнить несколько шагов, которые не всегда так просты, как кажутся на первый взгляд.
1
Прощупываем «почву»
Решив приобрести участок, не мешало бы в первую очередь хоть чуть- чуть разобраться в вопросе. В частности, определиться с регионом и исследовать там рынок земли. Это даст понимание, какая средняя стоимость участка и какую площадь покупатель может приобрести, исходя из своего бюджета.
2
Выбор участка
Несмотря на обещания продавать с/х землю только на электронных аукционах, до 2024 года физлица, которые планируют купить участки, должны по старинке искать их среди объявлений на специализированных сайтах, таких как OLX, dom.ria.com. А это задача «со звездочкой». Ведь мало того, что выбор там не такой уж большой, так еще и информация изложена не всегда корректно и понятно. Остается риск попасть на удочку мошенников.
3
Проверка участка
Если участок для покупки найден, нужно поинтересоваться документами на него.

В частности, нужны:
справка о целевом назначении выбранного участка
выписка из базы Государственного земельного кадастра (оригинал)
экспертная оценка земельного участка
документ о праве собственности на земельный участок
оригинал выписки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество
документы участников сделки.

Для физических лиц – паспорт и ИНН, а для юридических лиц – учредительные документы.

Подготовкой документов должен заниматься в основном продавец участка. Однако покупателю важно проверить, чтобы вся информация была внесена правильно.
4
Готовим деньги
Расчет за покупку-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения должен производиться обязательно в безналичной форме. Это значит, что на банковском счету покупателя должна быть вся необходимая сумма. Более того, поскольку банки обязаны проверять происхождение этих денег, покупателю следует заранее позаботиться о документах, подтверждающих происхождение капитала.
5
Заключение договора
Заключение соглашения о приобретении земли проходит с привлечением нотариуса. Если в договоре указано, что переход права собственности происходит в момент подписания договора, то нотариус вносит сведения о новом владельце в Госреестр прав на недвижимое имущество, и одновременно обновляется информация в Геокадастре. Покупателю выдается на руки договор, выписка о праве собственности из Госреестра вещных прав и выписка из Геокадастра.

Если же в договоре купли- продажи оговорено другое время перехода права собственности, регистрация права собственности состоится позже. Соответственно, подтверждающие документы можно будет получать позже.

Все шаги покупатель, конечно, может пройти сам. Правда, придется потратить не один месяц времени, да и понервничать придется. Однако можно выбрать другой путь и поручить дело компании- посреднику. Таких компаний в Украине пока немного. Одним из профессиональных партнеров на рынке земли выступает компания Zeminvest.

Мы поинтересовались у клиентов Zeminvest тем, насколько благодаря привлечению посредника можно ускорить процесс покупки земли и одновременно упростить жизнь. Предлагаем рассказы трех предпринимателей, которые уже на собственном опыте успели протестировать новый рынок земли.


Олег Николайченко
частный предприниматель, инвестор
Еще со школы Олег Николайченко запомнил, что украинские черноземы – самые лучшие, самые плодородные во всем мире. Поэтому, когда рынок земли открылся, долго не раздумывал над тем, чтобы приобрести себе участок.

«Это достаточно консервативный вариант инвестиций. В какой- то мере он перекликается с недвижимостью. Только вот порог входа здесь гораздо более приемлем, инвестировать в с/х землю можно небольшие суммы – от $3 тыс. Плюс рынок только стартует и перспективы роста стоимости гектара очень обнадеживающие», – делится предприниматель.
Олег решил купить несколько гектаров, чтобы со временем самому на них работать, например, посадить ореховый сад или виноградник. К тому времени, чтобы земля не пустела и приносила доход, сдавать ее в аренду.

Олег рассказал, что сначала попытался сам найти соответствующие земельные участки. Но его старания не увенчались успехом. Объявлений о продаже земли на специализированных сайтах оказалось мало, да и те были непонятными, запутанными, а цена, которую просили продавцы, слишком высокой. С посредником оказалось все гораздо проще.
«Для меня было важно, чтобы участки были ликвидными, находились рядом с водоемом – на случай, если я сам захочу заниматься сельским хозяйством, и площадью не менее 2 га. Еще немаловажный момент – чтобы была физическая возможность туда доехать. То есть мне не были интересны Херсонские земли, а вот плодородные Полтавские черноземы – другое дело. С этим перечнем я обратился в Zeminvest и уже на следующий день менеджер подготовила мне предложение из нескольких вариантов. Плюс экспертные проверки и оформления у нотариуса компания тоже взяла на себя», – говорит собеседник.
По словам Олега Николайченко, процесс покупки земельных участков оказался легким и быстрым. Фоновые процессы происходили несколько недель, но именно потеря его времени составила несколько часов.
«Сложнее всего в процессе покупки земельного участка было решиться. Этот инструмент новый, и для тех, кто с ним не сталкивался, может выглядеть несколько рискованным. Мне важно было, чтобы в конце сделки в Кадастровой карте я появился как владелец. И это произошло через несколько часов после визита к нотариусу», – отмечает Николайченко.
Сейчас в его собственности чуть больше 10 га. Намерений продавать, как и докупать, пока у инвестора нет.
«Пока земля будет в аренде. Большим преимуществом Zeminvest является то, что компания взяла участки в управление и дала гарантию на доходность 8% годовых на срок контракта. Иными словами, я получил не просто актив, а целый пакет финансовых услуг, позволяющий мне фактически перечислить деньги и больше ни о чем не беспокоиться», — подчеркивает Олег.

Дмитрий Коваленко
бизнесмен
Падение доходности депозитов и облигаций подтолкнули Дмитрия Коваленко искать более доходные и перспективные инструменты. Естественно, выбор пал на недвижимость. Но вкладывать все в один актив – не по его правилам.

«Захотел инвестировать в землю, потому что, по моему мнению, земля – это то, что должно быть дороже всего и расти в цене. Вообще круто покупать землю и самому ее возделывать. Но у меня нет аграрного опыта, я программист, поэтому искал проекты по инвестированию».
Дмитрий попытался сам найти подходящий участок, но это оказалось неблагодарным делом. Объявлений о продаже мало, а времени на поиски, экспертизу, переговоры нужно много.
«Задачу упростили в компании Zeminvest, взяв полностью все заботы на себя. Я только подписал документы и перевел деньги. В плане удобства – все супер».
Дмитрий приобрел 3 участка общей площадью 6 га. Весь процесс – от обращения в компанию и до получения права собственности занял около трех недель. За это время он только один раз посетил офис компании и один раз поехал, ради любопытства, посмотреть на один из приобретенных земельных участков.
«Сделка фактически полностью состоялась в онлайн- формате – быстро и удобно. Сложнее всего в этом процессе, наверное, предоставить документы, подтверждающие доход. У меня с этим не возникло проблем, поскольку я предприниматель и предоставил декларацию о доходах».
Еще один момент, к которому нужно быть готовым покупателю земельного участка – это транзакционные расходы. Они «съедают» практически годовую доходность.

Дмитрий Коваленко рассказал, что купил 3 участка на сумму $8 тыс., из них около $600 ушло на оформление. Так, нотариальные услуги ему обошлись в 12 300 тыс. грн. Плюс 1% заплатил госпошлины. Комиссия компании посредника составила 3% от стоимости сделки. Но эти расходы полностью компенсировали более низкие, чем у других, цены на землю.
«На всех платформах цены за 1 га стартовали от $2 тыс. Мне же 1 га обошелся в $1-1,5 тыс.».
Большим бонусом для себя г- н Коваленко считает то, что ему не придется дальше решать, что делать с приобретенными участками. Компания взяла их в свое управление и обещает гарантированную доходность.
«Да, 7% — небольшая доходность. В недвижимости я могу получить 12–13%. Но земля — более перспективный актив. Уже через 2 года, когда юридические лица выйдут на рынок, цена должна существенно вырасти».
До этого времени Дмитрий не планирует продавать землю. Но не исключает возможности, что захочет докупить несколько гектаров. Впрочем, это будет зависеть от того, насколько быстро будут расти цены на землю и какую доходность будут предлагать от аренды.

Сергей Тарасов
бизнесмен, инвестор, коуч
Сергей Тарасов – опытный инвестор. В его портфеле представлены практически все инструменты – недвижимость, бизнес, криптовалюты, акции, а с недавних пор и земля.

«Земля занимает небольшую часть моего портфеля. Я выбрал эту инвестицию в качестве консервативной, надежной, доходность которой я могу прогнозировать», – объясняет Сергей Тарасов.
Инвестор отмечает, что доходность от аренды небольшая – даже не полных 7% годовых. Но для него арендная ставка — только приятный бонус. Сергей рассчитывает на рост стоимости земли.
«Землю приобрел с арендой на семь лет. Приблизительно столько планирую держать ее в своем портфеле. За это время рассчитываю, что гектар вырастет в цене в 2- 3 раза», – говорит он.
К выбору земельного участка Сергей подходил чисто с прагматичной точки зрения. В первую очередь его интересовала возможность получить от инвестиции максимальную прибыль. Но для этого нужно было разобраться в рынке и найти надежного и компетентного посредника. Это, по признанию Тарасова, и стало самым сложным во всем процессе покупки земли.
«Я просмотрел большинство компаний, предлагающих подобную услугу на рынке, но условия Zeminvest мне подошли больше всего. Решающим для меня стало то, что компания строит работу с клиентом на взаимовыгодных условиях. То есть зарабатывает на сделке не сразу, а уже после заключения сделки продажи земли. Это позволяет мне предполагать, что партнер подберет для меня самый лучший вариант и позаботится, чтобы моя прибыль была максимальной, учитывая, что она более опытна в этом вопросе», – отмечает инвестор.
Весь процесс покупки земельного участка – согласование, нотариальное оформление – занял около трех недель. За это время офис посредника Сергей посещал всего дважды – при ознакомительном визите и при подписании соглашения. Практически вся сделка совершалась онлайн.

Пока Сергей Тарасов не планирует докупать землю. По его словам, приобретенного количества достаточно для его портфеля.
Рынок земли может дать инвестору достаточно разный опыт — он может быть простым и удобным, а может в то же время показаться запутанным и требовательным с точки зрения затрат времени и усилий. Однако теперь вы знаете простой и надежный способ инвестирования в землю. Поэтому осталось решить, хотите ли вы инвестировать в этот актив или нет.
Совместный спецпроект
Zeminvest и «Минфина»

© 2008-2021 ООО "МинфинМедиа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копирование и размещение материалов на других сайтах разрешается только с гиперссылкой вида: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Звонок в пределах территории Украины со всех номеров операторов мобильной и городской связи по тарифам операторов
График работы: понедельник - пятница с 09:00 до 18:00
Юридический адрес: Украина, Киев, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 этаж