Минфин
СПЕЦПРОЕКТ

Депозиты, криптовалюта, ценные бумаги, недвижимость, земля – почему из многих вариантов стоит выбрать землю

СПЕЦПРОЕКТ

Депозиты, криптовалюта, ценные бумаги, недвижимость, земля:

почему из многих вариантов стоит выбрать землю
Украинцы проявляют все больший интерес к частным инвестициям. И если депозиты и покупка недвижимости уже давно стали понятной и знакомой «классикой», то сегодня все больше интереса вызывают такие новые для украинцев активы, как акции иностранных компаний и криптовалюты.

В июле 2021 года к этому перечню присоединился новый актив – земля сельхозназначения и для многих преимущества инвестиций в землю пока также остаются малоизученной темой. «Минфин» совместно с инвестиционной компанией Zeminvest предлагают сравнить инвестиции в различные доступные к покупке активы и выявить их сильные и слабые стороны.

Доходность

Первое, на что инвесторы обращают внимание, когда знакомятся с новым инструментом, – это доходность, которую он может обеспечить.

Доходность

Первое, на что инвесторы обращают внимание, когда знакомятся с новым инструментом, – это доходность, которую он может обеспечить.

Активы по доходности

Активы по доходности

Недвижимость может принести приличный доход, но и она уступает такому активу как земельный пай
В первую очередь можно сравнить инвестиции в землю сельхоз назначения с вложениями в жилые квадратные метры, так как эти активы во многом очень схожи. Инвестиции в новостройку (именно в этом варианте можно рассчитывать на заработок за счет капитализации) могут принести доход на уровне 15-40% годовых из расчета, что капитализация объекта после сдачи в эксплуатацию может составить от 30% до 60%. Что касается пассивного дохода, то по данным портала Krysha.ua на 14 декабря средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Киеве составляла 13,8 тыс грн/мес., а 4-х и многокомнатных апартаментов – 87 тыс. грн/мес.

Как видим, недвижимость может принести приличный доход, но и она уступает такому активу как земельный пай. По прогнозу инвестиционных аналитиков компании Zeminvest, после открытия рынка земли сельхозназначения его капитализация в среднем вырастает за следующие 7-8 лет на 200%. А это до 30% роста в годовом измерении! За ближайшие 3 года земля может подорожать в 2-2,5 раза. То есть капитализация земли в зависимости от конкретного кейса будет либо сопоставима с капитализацией строящихся объектов, либо будет превышать их по этому параметру.

Этот прогноз основан на опыте соседних стран:
Польша. На старте рынка земли в 2004 году в Польше цены были практически на уровне тех, которые мы видим сегодня в Украине – около 1,5 тыс. евро за гектар. При этом сегодня по данным Eurostat за гектар земли сельхоз назначения в Польше придется заплатить уже 11 тыс. евро.
Чехия. В Чехии рынок земли открылся в 2006-2007 годах и тогда цена гектара не достигала 2 тыс. евро. Уже к 2019 году цена превысила 8 тыс. евро за гектар.
Схожий опыт можно проследить и в других соседних странах – Болгарии, Румынии, Литве. Причем как и в Украине, в соседних странах рынок также запускался с серьезными ограничениями, в т.ч. по допуску иностранных инвесторов.
К тому же земля, как и недвижимость, приносит пассивный доход в виде арендной платы, которая на момент написания статьи обеспечивала доходность на уровне 5-12% годовых. И как уже писал «Минфин», есть все основания ожидать, что арендная плата с развитием рынка также будет постепенно повышаться.
«Основное преимущество земли перед объектом недвижимости – капитализация. Любой другой актив, достаточно схожий по своим характеристикам с землей, такой капитализации не даст»
Александр Чёрный, один из основателей компании Zeminvest
На бирже фондовой, а тем более криптовалютной, инвестор сталкивается с гораздо более высоким риском
Высокую капитализацию могут также демонстрировать криптовалюты и фондовый рынок США. Но на бирже фондовой, а тем более криптовалютной, инвестор сталкивается с гораздо более высоким риском. Котировки акций и криптовалют подвержены резким колебаниям. Конечно, вкладывая в ETF-фонды, привязанные к индексам, таким как S&P500, можно рассчитывать на хороший уровень диверсификации, но глубокие коррекции все же регулярно случаются на фондовом рынке США. Последний резкий обвал индекса S&P500 наблюдался в феврале-марте 2020 года и был связан с распространением по миру пандемии коронавируса. Тогда за период с 14 февраля по 20 марта индекс обвалился почти на 32%. Инвестиции же в акции отдельных эмитентов и вовсе опасны, так как часто скорее напоминают лотерею.

Текущая же цена криптовалюты может зависеть от очередного «твита» Илона Маска, заявления одного из многочисленных финансовых регуляторов, да и просто от сбоя на криптобирже. Напомним, что в этом году криптооптимисты ликовали дважды: 13 апреля, когда цена BTC достигла отметки $63,58 тыс., и 8 ноября, когда цена первой криптовалюты поднялась до $67,58 тыс. Но каждый раз после этих пиков наступал обвал, заставлявший инвесторов сильно понервничать. После весеннего максимума к середине июля цена рухнула до $29,79 тыс., а сегодня стоимость «монеты» составляет $48,48 тыс.
Депозиты стали скорее средством сбережения, чем источником инвестиционного дохода
В свою очередь консервативные инструменты, такие как банковские депозиты и вложения в госбумаги (ОВГЗ), не дают ощутимой доходности. И если ОВГЗ еще могут быть интересны на больших суммах в силу 100% госгарантий и перекрывающей инфляцию доходности, то депозиты стали скорее средством сбережения, чем источником инвестиционного дохода.

Надежность

Все, кто имеет отношение к инвестициям, знают, насколько важно оценивать соотношение доходности и риска. Поэтому не лишним будет сравнить доступные украинцам инструменты и по этому важному параметру.

Надежность

Все, кто имеет отношение к инвестициям, знают, насколько важно оценивать соотношение доходности и риска. Поэтому не лишним будет сравнить доступные украинцам инструменты и по этому важному параметру.

Активы по уровню риска

Активы по уровню риска

Актив
Актив
Уровень риска
ОВГЗ
ОВГЗ
Низкий. Государство гарантирует возврат средств инвесторов в полном объеме.
Земля
Земля
Низкий. Земля дает гарантированный пассивный доход (по закону договор аренды минимум 7 лет). С землей, в отличие от недвижимости, криптовалют, акций, не может ничего случиться. Земля приносит доход сразу после подписания договора купли-продажи.
Депозит
Депозит
Низкий. В сумме до 200 тыс. гривен вклады физлиц гарантированы ФГВФЛ
S&P 500
S&P 500
Средний. Инвестиции в индексы на фондовом рынке позволяют получить достаточный уровень диверсификации, но при этом нельзя исключать риск общего кризиса на фондовом рынке.
Недвижимость
Недвижимость
Высокий. На рынке инвестиций в новострои сохраняется высокий риск потери средств в проблемном объекте.
Криптовалюта
Криптовалюта
Высокий. Сохраняются риски обвала котировок, запрета криптовалют на законодательном уровне, взлома кошельков и криптобирж.
Рассматривая надежность, надо понимать, что чем выше гарантии для инвестора, тем ниже будет доходность, и наоборот — чем больший доход сулит тот или иной инструмент, тем выше будут риски потерять инвестиции или понести убытки.
Почему инвестиции в землю надежнее вложений в квадратные метры:
В случае инвестирования в сельскохозяйственную землю право собственности на объект инвестор получает сразу. При вложениях в строительство инвестор получает отсрочку до сдачи объекта в эксплуатацию в среднесрочной перспективе от 3 до 5 лет. С учетом экономических и политических рисков это заставляет понервничать инвесторов, которые годами ждут, пока получат возможность распоряжаться объектом.
Спрос на землю формируется за счет постоянного роста потребления сельскохозяйственной продукции в мире. При этом количество земли, доступной в Украине для использования в сельском хозяйстве, не увеличивается. Спрос на землю формируют сельхозпроизводители, которые экспортируют большую часть продукции и имеют постоянные источники дохода, в т.ч. и валютных поступлений. В то же время спрос на недвижимость формируется за счет внутреннего инвестора – до 30% квартир покупают не для проживания, а в качестве вложения средств в расчете на выгодную перепродажу в будущем или долгосрочную аренду. Потенциально это опасная ситуация, так как в случае экономических и политических колебаний спрос на аренду и покупку квартир может упасть, равно как и цены на недвижимость. Это произойдет как по причине снижения деловой активности в крупных городах, так и по причине падения платежеспособности населения. С сельскохозяйственной землей такого не предвидится, так как спрос на нее формирует агробизнес, чья продукция востребована не только и не столько в Украине, как на мировом рынке.
Нет никаких оснований полагать, что земля будет дешеветь
Если же говорить об инвестициях на фондовом рынке, то в данном случае речь идет о спекулятивных, а не консервативных активах. На бирже, будь то фондовая или криптобиржа, нет никаких гарантий. Инвестор совершает операции с акциями и криптовалютами на свой страх и риск. Если активы обесценятся – инвестиции будут потеряны. При этом нет никаких оснований полагать, что земля будет дешеветь, а при правильном сопровождении и оформлении сделок риски потерять право собственности на землю сводятся к минимуму.

В криптовалюту инвестируют, как правило, достаточно агрессивные инвесторы, которые ищут очень высокую доходность и готовы рисковать при огромной волатильности и плохо прогнозируемым колебаниям котировок. Те, кто вкладывают средства в землю, – консервативные инвесторы, для которых на первом плане стоит задача сохранения своего инвестиционного актива, а на втором – получение доходности. Крипту выделяет разве что простота инвестирования. В остальном сложно сравнивать эти активы.

Конечно, наименьшие риски дают вложения в госбумаги – государство гарантирует возврат суммы в полном объеме, а также депозиты, когда речь идет о суммах до 200 тыс. грн. Но, как мы уже знаем, и депозиты, и ОВГЗ сильно уступают другим инструментам в доходности.

Налоги и дополнительные расходы

Рассчитывая будущие доходы, не лишним будет оценить и дополнительные расходы, которые могут сопровождать процесс инвестирования.

Налоги и дополнительные расходы

Рассчитывая будущие доходы, не лишним будет оценить и дополнительные расходы, которые могут сопровождать процесс инвестирования.
Актив
Актив
Расходы и налоги
Земля
Земля
При покупке: услуги нотариуса и 1% госпошлина. В течение инвестиционного периода: 0.3-1% ежегодный налог на землю (выставляется местными органами самоуправления). Процентный доход облагается НДФЛ 18%, а также военным сбором 1,5%.

При продаже земли: налог 6.5%
Недвижимость
Недвижимость
При покупке: услуги нотариуса, сбор в Пенсионный фонд 1% от суммы покупки, госпошлина за удостоверение операции с недвижимостью - 1% кадастровой стоимости жилья. Налог устанавливается органами местного самоуправления, не более 1,5% от минимальной суммы за кв. м.

При продаже: госпошлина 1% от стоимости объекта, налог на доход физического лица для резидента – 5%, для нерезидентов – 18%, военный сбор – 1,5% от стоимости сделки.
Криптовалюта
Криптовалюта
Комиссия биржи и банка за ввод/вывод средств и проведение платежа (зависит от площадки и обслуживающего банка). Во время переводов криптовалюты между кошельками, сеть забирает свою комиссию от суммы в криптовалюте (средняя на 15.12.21 - 0.000042 BTC)
S&P 500
S&P 500
При покупке: комиссия брокеру, а также плата за открытие и обслуживание счета в ЦБ.

При продаже: полученная от продажи акций прибыль также облагается НДФЛ 18% и военным сбором 1,5%.
ОВГЗ
ОВГЗ
При покупке: комиссия брокеру, а также плата за открытие и обслуживание счета в ЦБ.

При продаже: доход от инвестиций в ОВГЗ не облагается налогом на доходы физлиц. Платится только 1,5% военного сбора.
Депозит
Депозит
Расходов на открытие депозита нет. Доход облагается НДФЛ 18% и 1,5% военного сбора.
Необходимо будет вкладывать в недвижимость дополнительные средства для поддержания его в нормальном состоянии, в чем земельный участок не нуждается.
Как видим, проще всего без каких либо дополнительных затрат разместить деньги на депозит. Во всех остальных случаях инвестору придется понести дополнительные расходы — будь то открытие счета в ценных бумагах, оформление сделки у нотариуса и пр. В случае с вложениями в ценные бумаги дополнительные расходы покрываются повышенной доходностью, которую не может обеспечить депозит. При этом инвестиции в ОВГЗ по своей механике очень схожи с депозитом, тогда как инвестиции в акции потребуют более пристального внимания к рынку со стороны инвестора.

Схожие по своей природе затраты имеют операции в землю и недвижимость. При этом квартира проигрывает земельному участку в одном важном моменте. В случае покупки квартиры инвестор неизбежно понесет расходы на эксплуатацию недвижимости. Не стоит забывать и о том, что неизбежно будет происходить амортизация жилья. Через какое-то время необходимо будет вкладывать в недвижимость дополнительные средства для поддержания его в нормальном состоянии, в чем земельный участок не нуждается.

Простота инвестирования в разные активы

Простота инвестирования в разные активы

Надо понимать, что два близких по параметру актива – земля и недвижимость – имеют достаточно сложную систему регистрации права собственности, что усложняет их использование по сравнению с аналогичными инвестиционными продуктами. Необходимо работать с системой нотариусов, системой подтверждения платежей, разбираться в нюансах регистрации права собственности на земельные участки.

В то же время нужно понимать, что доступ на рынок ценных бумаг, будь то акции отечественных и западных компаний или ОВГЗ, невозможен без участия посредника в виде брокера.

На сегодняшний день наибольшей простотой инвестирования отличаются депозиты и криптовалюты. Открыть депозит сегодня можно через мобильный банкинг прямо со своего смартфона. Также с помощью телефона можно купить крипту, предварительно зарегистрировавшись на одной из уже многочисленных криптоплощадок.
Надо признать, что инвестировать в землю сложнее, чем в депозиты или криптовалюту. Но привлечение к сделкам профессионального посредника может упростить этот процесс. На рынке земли можно действовать как самостоятельно, так и с помощью профессиональных посредников. При этом опыт инвестирования будет заметно отличаться.

На каких этапах у инвестора могут возникнуть сложности в процессе инвестирования в землю?
1
Поиск и покупка земли
  • сложности с выбором качественных участков (с хорошим потенциалом роста)
  • сложности с подготовкой документов и проверкой юридической чистоты сделки

Профессиональный посредник поможет купить участок с хорошим потенциалом роста стоимости и обеспечит грамотное юридическое сопровождение сделки в том числе и проверку пакета документов на землю, предоставляемых продавцом. 
2
Отношения с арендаторами
  • поиск арендатора и заключение договора
  • получение выплат (Zeminvest все риски по аренд-выплате берет на себя)
  • контроль за использование земли

Представители Zeminvest отмечают, что в отношениях с арендаторами все риски по оплате аренды компания берет на себя. При этом посредник следит за тем, чтобы арендатор не испортил переданный ему в обработку земельный участок.
Возможность выйти из инвестиции
Возможность выйти из инвестиции
При самостоятельном инвестировании: продавать через онлайн площадки, такие как Доброзем или OLX, может занять от нескольких дней до месяца, зависит от спроса и цены.

Через Zeminvest: быстро, от 3 до 7 дней.
Простота инвестирования
Простота инвестирования
При самостоятельном инвестировании: сложности могут возникнуть с подбором участков, согласованием цены, ожиданием согласия арендатора. Весь процесс может занять до 2 месяцев.

Через Zeminvest: просто. Сделка совершается за одно посещение нотариуса. Весь процесс инвестирования занимает 3 дня.

Перспективы

Перспективы

Следует учитывать, что землю как актив сегодня отличает тот факт, что рынок открылся совсем недавно и это дает инвесторам дополнительные преимущества по сравнению с другими инвестиционными инструментами.
«Рынок сельскохозяйственной земли находится в своей точке зарождения. Поэтому, исходя из этого, тренды только формируются и это напрямую влияет на стоимость земли. Возьмем пример с арендной платой, которая сегодня является одним из основных показателей формирования цены. Она находится на достаточно низком уровне по сравнению с аналогичными показателями в соседних странах. Прогнозируемо ставки аренды будут подниматься, что и приведет к росту цен на землю. Сейчас наиболее благоприятный момент для инвестиций по сравнению с тем же рынком недвижимости»
Александр Чёрный
По его словам, через 7-8 лет рынок земли стабилизируется, тренды уже будут сформированы, как и цены. В результате рынок сельскохозяйственной земли и недвижимости максимально сблизятся по своим параметрам. Большого роста цен уже не будет.
«В ближайшие 7-8 лет инвестиции в сельскохозяйственную землю являются наиболее перспективными потому, что капитализация за это время будет максимальная»
Александр Чёрный
Совместный спецпроект
Zeminvest и «Минфина»

© 2008-2021 ООО "МинфинМедиа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копирование и размещение материалов на других сайтах разрешается только с гиперссылкой вида: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Звонок в пределах территории Украины со всех номеров операторов мобильной и городской связи по тарифам операторов
График работы: понедельник - пятница с 09:00 до 18:00
Юридический адрес: Украина, Киев, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 этаж
Проект опубликован при финансовой поддержке компании-партнера, но с учетом редакционной политики сайта «Минфин»