Мінфін
СПЕЦПРОЄКТ
Як інвестувати у землю: найпростіший спосіб купити гектари
Ділимося реальним досвідом інвесторів
СПЕЦПРОЄКТ
Як інвестувати у землю: найпростіший спосіб купити гектари
Ділимося реальним досвідом інвесторів
Після відкриття ринку землі у липні 2021 року до традиційних для українців фінансових інструментів – нерухомість, депозити, облігації, бізнес – додався ще один: земля сільськогосподарського призначення.
Земля традиційно вважається одним з найнадійніших об'єктів вкладання коштів. В Україні ж до цього активу інвестори поки що тільки звикають. Втім, в інвестиційній привабливості гектара та реальних перспективах росту його вартості не сумніваються навіть найзатятіші скептики. А тому тих, хто вирішує інвестувати в землю, стає дедалі більше.
У дуже спрощеному вигляді схема інвестування у землю виглядає наступним чином: покупка землі, її здача у оренду, продаж землі, що зросла у вартості (орієнтовно після 2024 року, коли на ринок будуть допущені юрособи). «Мінфін» спільно з інвестиційною компанією Zeminvest пропонують детальніше розібратися у тому, як виглядає цей процес на практиці, а також як можна його максимально спростити. Про останнє розкажуть реальні кейси уже досвідчених інвесторів.
Земля традиційно вважається одним з найнадійніших об'єктів вкладання коштів. В Україні ж до цього активу інвестори поки що тільки звикають. Втім, в інвестиційній привабливості гектара та реальних перспективах росту його вартості не сумніваються навіть найзатятіші скептики. А тому тих, хто вирішує інвестувати в землю, стає дедалі більше.
У дуже спрощеному вигляді схема інвестування у землю виглядає наступним чином: покупка землі, її здача у оренду, продаж землі, що зросла у вартості (орієнтовно після 2024 року, коли на ринок будуть допущені юрособи). «Мінфін» спільно з інвестиційною компанією Zeminvest пропонують детальніше розібратися у тому, як виглядає цей процес на практиці, а також як можна його максимально спростити. Про останнє розкажуть реальні кейси уже досвідчених інвесторів.
Вікно інвестиційних можливостей
В Україні близько 43 млн га сільгоспземель, але реально на ринку представлено 27,7 млн га. Ці землі поділені на паї і перебувають у власності приватних осіб, які минулого літа отримали можливість вільно їх продавати.
Вікно інвестиційних можливостей
В Україні близько 43 млн га сільгоспземель, але реально на ринку представлено 27,7 млн га. Ці землі поділені на паї і перебувають у власності приватних осіб, які минулого літа отримали можливість вільно їх продавати.
Згідно з даними Мінагрополітики, за перші 6 місяців після зняття мораторію на продаж землі кількість укладених угод перевищила 43 тисячі, загалом власників змінили понад 110 тис. га.
Для «земельного» інвестора насамперед важливі три характеристики:
Для «земельного» інвестора насамперед важливі три характеристики:
ціна гектара
прибутковість оренди
капіталізація
Забігаючи наперед, слід сказати, що вже сьогодні інвесторів радують всі три компоненти.
Почнемо із ціни. Наразі ринок землі відкритий лише для фізосіб. Їм доступний продаж до 100 гектарів. Юридичні особи поки купувати землю не можуть, така можливість їм відкриється тільки з 1 січня 2024 року. Отож зараз ринок тільки набирає обертів, конкуренція за кращі угіддя ще не велика, а отже й поріг входу відносно низький.
За даними Мінагрополітики, медіанна ціна 1 га с/г землі на початок 2022 року становить близько 30 тис. грн. Але не так важлива ціна на сьогодні, як її майбутня динаміка. Як ми вже писали, згідно із оцінками міністра аграрної політики та продовольства України Романа Лещенка, угоди, що вже пройшли на ринку землі, призвели до зростання цін у середньому на 6%. Ще на 20- 30% очікується зростання у наступні два роки. Але найцікавіше розпочнеться з 2024 року, коли на ринок вийдуть юридичні особи. Якщо провести аналогію з європейськими ринками, то земля подорожчає, як мінімум на 40%, а через 7- 8 років може й на всі 200%.
До того часу можна отримувати дохід від оренди землі.
Почнемо із ціни. Наразі ринок землі відкритий лише для фізосіб. Їм доступний продаж до 100 гектарів. Юридичні особи поки купувати землю не можуть, така можливість їм відкриється тільки з 1 січня 2024 року. Отож зараз ринок тільки набирає обертів, конкуренція за кращі угіддя ще не велика, а отже й поріг входу відносно низький.
За даними Мінагрополітики, медіанна ціна 1 га с/г землі на початок 2022 року становить близько 30 тис. грн. Але не так важлива ціна на сьогодні, як її майбутня динаміка. Як ми вже писали, згідно із оцінками міністра аграрної політики та продовольства України Романа Лещенка, угоди, що вже пройшли на ринку землі, призвели до зростання цін у середньому на 6%. Ще на 20- 30% очікується зростання у наступні два роки. Але найцікавіше розпочнеться з 2024 року, коли на ринок вийдуть юридичні особи. Якщо провести аналогію з європейськими ринками, то земля подорожчає, як мінімум на 40%, а через 7- 8 років може й на всі 200%.
До того часу можна отримувати дохід від оренди землі.
Трохи цифр
Вартість оренди гектара коливається залежно від регіону і в середньому становить 3,4 тис. грн на рік.
Якщо врахувати медіанну ціну гектара у 30 тис. грн та орендну плату у 3,4 тис. грн за 1 га, то середня річна прибутковість такої інвестиції в Україні становитиме 11,3% (з урахуванням податків і транзакційних витрат – близько 8%).
Якщо купити пай зараз і продати у 2024 році, коли відкриється ринок для юросіб, отримаємо:
6,8 тис. грн
Сума орендної плати з 1 га за весь період
+80%
Подорожчання землі за період інвестиції за найпесимістичнішими прогнозами
28% річних
Прибутковість інвестиції
Від теорії до практики
Щоб продати актив, треба насамперед його купити. Для цього доведеться зробити кілька кроків, які не завжди є такими простими, як здаються на перший погляд.
1
Прощупуємо «грунт»
Вирішивши придбати ділянку, не завадило б насамперед хоч трохи розібратися у питанні. Зокрема, визначитися з регіоном і дослідити там ринок землі. Це дасть розуміння, яка середня вартість ділянки і яку площу покупець може придбати, виходячи зі свого бюджету.
2
Вибір ділянки
Попри обіцянки продавати с/г землю тільки на електронних аукціонах, до 2024 року фізособи, які планують купити ділянки, повинні по- старому шукати їх серед оголошень на спеціалізованих сайтах, таких як OLX, dom.ria.com. А це завдання «із зірочкою». Мало того, що вибір там не такий вже великий, так ще й інформація викладена не завжди коректна й зрозуміла. Залишається ризик натрапити на шахраїв.
3
Перевірка ділянки
Якщо ділянка для покупки знайдена, потрібно поцікавитися документами на неї.
Зокрема, потрібні:
✓ довідка про цільове призначення обраної ділянки
✓ витяг з бази Державного земельного кадастру (оригінал)
✓ експертна оцінка земельної ділянки
✓ документ про право власності на земельну ділянку
✓ оригінал витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
✓ документи учасників угоди. Для фізичних осіб — паспорт та ІПН, а для юридичних осіб — установчі документи.
Підготовкою документів повинен здебільшого займатися продавець ділянки. Однак покупцеві важливо перевірити, щоб вся інформація була внесена правильно.
Зокрема, потрібні:
✓ довідка про цільове призначення обраної ділянки
✓ витяг з бази Державного земельного кадастру (оригінал)
✓ експертна оцінка земельної ділянки
✓ документ про право власності на земельну ділянку
✓ оригінал витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
✓ документи учасників угоди. Для фізичних осіб — паспорт та ІПН, а для юридичних осіб — установчі документи.
Підготовкою документів повинен здебільшого займатися продавець ділянки. Однак покупцеві важливо перевірити, щоб вся інформація була внесена правильно.
4
Готуємо гроші
Розрахунок за купівлю— продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення має здійснюватися обов'язково в безготівковій формі. Це означає, що на банківському рахунку покупця має бути уся необхідна сума. Більше того, оскільки банки зобов'язані перевіряти походження цих грошей, покупцеві слід заздалегідь подбати про документи, які підтверджують походження капіталу.
5
Укладення договору
Укладання угоди про придбання землі здійснюється із залученням нотаріуса. Якщо в договорі зазначено, що перехід права власності відбувається в момент підписання договору, то нотаріус вносить відомості про нового власника до Держреєстру речових прав на нерухоме майно, і одночасно оновлюється інформація в Геокадастрі. Покупцеві видається на руки договір, витяг про право власності з Держреєстру речових прав і виписка з Геокадастру.
Якщо ж у договорі купівлі- продажу обумовлений інший час переходу права власності, реєстрація права власності відбудеться пізніше. Відповідно і підтверджуючі документи можна буде отримувати згодом.
Усі кроки покупець, звісно, може пройти сам. Щоправда, доведеться витратити не один місяць часу, та й понервувати доведеться. Проте можна обрати інший шлях і доручити справу компанії— посереднику. Таких компаній в Україні поки що небагато. Одним з таких професійних партнерів на ринку землі виступає компанія Zeminvest.
Якщо ж у договорі купівлі- продажу обумовлений інший час переходу права власності, реєстрація права власності відбудеться пізніше. Відповідно і підтверджуючі документи можна буде отримувати згодом.
Усі кроки покупець, звісно, може пройти сам. Щоправда, доведеться витратити не один місяць часу, та й понервувати доведеться. Проте можна обрати інший шлях і доручити справу компанії— посереднику. Таких компаній в Україні поки що небагато. Одним з таких професійних партнерів на ринку землі виступає компанія Zeminvest.
Ми поцікавилися у клієнтів Zeminvest тим, наскільки завдяки залученню посередника можна пришвидшити процес купівлі землі і водночас спростити собі життя. Пропонуємо розповіді трьох підприємців, які вже на власному досвіді встигли протестувати новий ринок землі.
Олег Миколайченко
приватний підприємець, інвестор
Ще зі школи Олег Миколайченко запам’ятав, що українські чорноземи – найкращі, найродючіші в цілому світі. Тому, коли ринок землі відкрився, довго не роздумував над тим, щоб придбати собі ділянку.
«Це доволі консервативний варіант інвестицій. В якійсь мірі він перегукується із нерухомістю. Тільки ось поріг входу тут значно прийнятніший, інвестувати в с/г землю можна невеликі суми – від $3 тис. Плюс ринок тільки стартує і перспективи росту вартості гектара дуже обнадійливі», – ділиться підприємець.
«Це доволі консервативний варіант інвестицій. В якійсь мірі він перегукується із нерухомістю. Тільки ось поріг входу тут значно прийнятніший, інвестувати в с/г землю можна невеликі суми – від $3 тис. Плюс ринок тільки стартує і перспективи росту вартості гектара дуже обнадійливі», – ділиться підприємець.
Олег вирішив купити кілька гектарів, щоб з часом самому на них працювати, наприклад, посадити горіховий сад чи виноградник. До того часу, щоб земля не пустувала і приносила дохід, здавати її в оренду.
Олег розповів, що спершу спробував сам знайти відповідні земельні ділянки. Але його старання не увінчалися успіхом. Оголошень про продаж землі на спеціалізованих сайтах виявилося обмаль, та й ті були незрозумілі, заплутані, а ціна, яку просили продавці, зависока. З посередником виявилося все набагато простіше.
Олег розповів, що спершу спробував сам знайти відповідні земельні ділянки. Але його старання не увінчалися успіхом. Оголошень про продаж землі на спеціалізованих сайтах виявилося обмаль, та й ті були незрозумілі, заплутані, а ціна, яку просили продавці, зависока. З посередником виявилося все набагато простіше.
«Для мене було важливо, щоб ділянки були ліквідними, знаходилися поруч із водоймою – на випадок, якщо я сам захочу займатися сільським господарством, і площею не менше 2 га. Ще важливий момент – мати фізичну можливість туди доїхати. Тобто мені не були цікаві Херсонські землі, а ось родючі Полтавські чорноземи – інша справа. З цим переліком я звернувся у Zeminvest, і вже наступного дня менеджер підготувала мені пропозицію із декількох варіантів. Плюс експертні перевірки та оформлення у нотаріуса компанія теж взяла на себе», — каже співрозмовник.
За словами Олега Миколайченка, процес купівлі земельних ділянок виявився легким і швидким. Фонові процеси відбувалися декілька тижнів, але конкретно його часу це зайняло кілька годин.
«Найскладніше у процесі купівлі земельної ділянки було наважитися. Цей інструмент новий і для тих, хто з ним не стикався, може виглядати трохи ризикованим. Мені важливо було, щоб в кінці угоди в Кадастровій карті я з’явився як власник. І це відбулося через кілька годин після візиту до нотаріуса», – зауважує Миколайченко.
Зараз у його власності трохи більше 10 га. Намірів продавати, як і докуповувати, поки у інвестора немає.
«Поки земля буде в оренді. Великою перевагою Zeminvest є те, що компанія взяла ділянки в управління і дала гарантію на дохідність 8% річних на термін дії контракту. Іншими словами, я отримав не просто актив, а цілий пакет фінансових послуг, який дозволяє мені фактично перерахувати гроші і більше ні за що не хвилюватися», — підкреслює Олег.
Дмитро Коваленко
бізнесмен
Падіння дохідності депозитів та облігацій підштовхнули Дмитра Коваленка шукати більш дохідні і перспективні інструменти. Природно, вибір впав на нерухомість. Але вкладати все в один актив – не в його правилах.
«Захотів інвестувати у землю, тому що, на мою думку, земля – це те, що має бути найдорожче і рости в ціні. Взагалі круто купувати землю і самому її обробляти. Але я не маю аграрного досвіду, я програміст, тому шукав проєкти з інвестування», – розповідає Дмитро.
«Захотів інвестувати у землю, тому що, на мою думку, земля – це те, що має бути найдорожче і рости в ціні. Взагалі круто купувати землю і самому її обробляти. Але я не маю аграрного досвіду, я програміст, тому шукав проєкти з інвестування», – розповідає Дмитро.
Дмитро спробував сам знайти відповідну ділянку, але це виявилося невдячною справою. Оголошень про продаж мало, а часу на пошуки, експертизу, переговори треба багато.
«Задачу спростили у компанії Zeminvest, взявши повністю всі клопоти на себе. Я тільки підписав документи і переказав гроші. В плані зручності – все супер», – каже Коваленко.
Дмитро придбав 3 ділянки загальною площею 6 га. Весь процес – від звернення у компанію і до отримання права власності зайняв близько трьох тижнів. За цей час він лише один раз відвідав офіс компанії і раз поїхав, заради цікавості, оглянути одну із придбаних земельних ділянок.
«Угода фактично повністю відбулася в онлайн- форматі – швидко і зручно. Найскладніше у цьому процесі, напевно, надати документи, які підтверджують дохід. У мене з цим не виникло проблем, оскільки я підприємець, і надав декларацію про доходи», – зауважує Дмитро.
Ще один момент, до якого слід бути готовому покупцеві земельної ділянки – це транзакційні витрати. Вони «з’їдають» практично річну дохідність.
Дмитро Коваленко розповів, що купив 3 ділянки на суму $8 тис., з них десь $600 пішло на оформлення. Так, нотаріальні послуги йому обійшлися у 12 300 тис. грн. Плюс 1% заплатив держмита. Комісія компанії посередника склала 3% від вартості угоди. Але ці витрати повністю компенсували нижчі, ніж у інших, ціни на землю.
Дмитро Коваленко розповів, що купив 3 ділянки на суму $8 тис., з них десь $600 пішло на оформлення. Так, нотаріальні послуги йому обійшлися у 12 300 тис. грн. Плюс 1% заплатив держмита. Комісія компанії посередника склала 3% від вартості угоди. Але ці витрати повністю компенсували нижчі, ніж у інших, ціни на землю.
«На всіх платформах ціни за 1 га стартували від $2 тис. Мені ж 1 га обійшовся $1-1,5 тис.», – підкреслив Дмитро.
Великим бонусом для себе пан Коваленко вважає те, що йому не доведеться надалі вирішувати, що робити із придбаними ділянками. Компанія взяла їх у своє управління і обіцяє гарантовану дохідність.
«Так, 7% — невелика дохідність. У нерухомості я можу отримати 12- 13%. Але земля — перспективніший актив. Вже через 2 роки, коли юридичні особи вийдуть на ринок, ціна має суттєво вирости», – вважає співрозмовник.
До того часу Дмитро не планує продавати землю. Але не виключає можливості, що захоче докупити кілька гектарів. Втім, це буде залежати від того, наскільки швидко зростатимуть ціни на землю і яку дохідність пропонуватимуть від оренди.
Сергій Тарасов
бізнесмен, інвестор, коуч
Сергій Тарасов – досвідчений інвестор. У його портфелі представлені практично всі інструменти — нерухомість, бізнес, криптовалюти, акції, а віднедавна і земля.
«Земля займає невелику частину мого портфеля. Я вибрав цю інвестицію як консервативну, надійну, дохідність якої я можу прогнозувати», – пояснює Сергій Тарасов.
«Земля займає невелику частину мого портфеля. Я вибрав цю інвестицію як консервативну, надійну, дохідність якої я можу прогнозувати», – пояснює Сергій Тарасов.
Інвестор зауважує, що дохідність від оренди невелика – навіть не повних 7% річних. Але для нього орендна ставка — лише приємний бонус. Сергій розраховує на зростання вартості землі.
«Землю придбав з орендою на сім років. Приблизно стільки планую тримати її у своєму портфелі. За цей час розраховую, що гектар виросте в ціні в 2- 3 рази», – каже він.
До відбору земельної ділянки Сергій підходив суто з прагматичної точки зору. Насамперед його цікавила можливість отримати від інвестиції максимальний прибуток. Але для цього потрібно було розібратися в ринку і знайти надійного й компетентного посередника. Це, як зізнався Тарасов, і стало найскладнішим у всьому процесі купівлі землі.
«Я переглянув більшість компаній, які пропонують подібну послугу на ринку, але умови Zeminvest мені підійшли найбільше. Вирішальним для мене стало те, що компанія будує роботу з клієнтом на взаємовигідних умовах. Тобто заробляє на угоді не одразу, а вже після укладення угоди продажу землі. Це дозволяє мені припустити, що партнер підбере для мене найкращий варіант і подбає, щоб мій прибуток був максимальний, зважаючи, що він більш досвідчений у цьому питанні», – наголошує інвестор.
Увесь процес купівлі земельної ділянки – узгодження, нотаріальне оформлення — зайняв близько трьох тижнів. За цей час офіс посередника Сергій відвідував всього двічі — при ознайомчому візиті і при підписанні угоди. Практично вся угода відбувалася онлайн.
Наразі Сергій Тарасов не планує докуповувати землю. За його словами, придбаної кількості достатньо для його портфеля.
Наразі Сергій Тарасов не планує докуповувати землю. За його словами, придбаної кількості достатньо для його портфеля.
Ринок землі може надати інвестору досить різний досвід — він може бути простим і зручним, а може у той самий час здатися заплутаним та вимогливим з точки зору витрати часу та зусиль. Проте теперь ви знаєте простий та надійний спосіб інвестування у землю. Тож залишилося вирішити, чи хочете ви інвестувати у цей актив чи ні.
Спільний спецпроєкт
Zeminvest та «Мінфіну»
Приєднуйтесь до нас в соц. мережах:
Фінанси
Корисні сторінки
© 2008-2021 ТОВ "МiнфiнМедiа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копіювання і розміщення матеріалів на інших сайтах дозволяється тільки з гіперпосиланням виду: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Дзвінок в межах території України з усіх номерів операторів мобільного та міського зв'язку за тарифами операторів
Графік роботи: понеділок - п'ятниця з 09:00 до 18:00
Юридична адреса: Україна, Київ, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 поверх
Копіювання і розміщення матеріалів на інших сайтах дозволяється тільки з гіперпосиланням виду: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Дзвінок в межах території України з усіх номерів операторів мобільного та міського зв'язку за тарифами операторів
Графік роботи: понеділок - п'ятниця з 09:00 до 18:00
Юридична адреса: Україна, Київ, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 поверх
