Минфин
СПЕЦПРОЕКТ

Инвестиции на рынке земли: как удвоить свой капитал

Старт рынка земли сельхозназначения повысил интерес к земле как к инвестиционному активу. Спрос растет, но инвестиции в сельхоз землю требуют осторожности и понимания множества нюансов. «Минфин» совместно с компанией Zeminvest предлагают разобраться в основных аспектах инвестиций на рынке земли.

Земля сельхозназначения – такой же инвестиционный актив, как и недвижимость, которая давно знакома частным инвесторам в Украине. Как и объект недвижимости, земельный участок может приносить как пассивный доход, так и заработок на своей капитализации.

Важно то, что рынок земли сельхозназначения только открылся и это наиболее благоприятное время, чтобы начать на нем работать, ведь те, кто первыми выходят на рынок, как правило имеют преимущество. Давайте разберемся, почему уже сегодня стоит изучать возможности инвестиций в землю.

Пассивный доход будет расти

С учетом того, что рынок только стартовал, в течение нескольких лет ожидается рост стоимости аренды земельных паев
«Мы ожидаем, что аренда будет дорожать и пассивный доход будет со временем расти по мере перезаключения старых договоров и заключения новых, параллельно с ростом цен на землю».
Александр Чёрный, один из основателей компании «Zeminvest»

Хорошие перспективы для роста капитализации земельных участков

Европейская практика позволяет сделать вывод о том, что капитализация рынка земли в ближайшее время вырастет. А это значит, что начинать инвестиции нужно уже сегодня, когда цены на актив находятся на низком уровне.
У частного инвестора сейчас меньше конкурентов и больше возможностей для удачных сделок
С 1 июля 2021 года до 1 января 2024 года доступна только продажа до 100 гектар физлицам. Нерезиденты и юридические лица в этот период не смогут покупать землю. Более того, запрещены и предварительные договора на покупку/продажу земли с юридическими лицами. А это значит, что у частного инвестора сейчас меньше конкурентов и больше возможностей для удачных сделок.

По оценкам министра аграрной политики и продовольствия Украины Романа Лещенко, уже прошедшие на рынке земли сделки привели к росту цен в среднем на 6%. По данным Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, на 12 ноября на рынке земли сельхозназначения было заключено более 42,7 тыс. сделок. Общая площадь проданной в результате этих сделок земли составила более 106 тыс. гектаров.
Топ-5 областей по площади земель, по которым прошли сделки купли-продажи, тыс. гектаров
По данным Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, с 01.07 по 12.11.21г.
Наименьшая активность пока что наблюдается на западе Украины
В Закарпатской, Львовской, Ровенской, Черновецкой и Ивано-Франсковской областях по состоянию на 12 ноября площадь земли, задействованной в сделках купли-продажи, оказалась наименьшей – от 400 до 1,1 тыс. гектаров.

Как видим, новый рынок живой и работоспособный, но многие инвесторы и продавцы еще присматриваются к нему, а значит конкуренция за лучшее предложение еще не так велика!

После 2024 года на рынок выйдут юридические и физические лица с возможностью покупки больших массивов земли до 10 тыс. гектар. Эксперты полагают, что в результате цена земли сильно вырастет. Аналогии с европейскими рынками дают основания прогнозировать, что через 3 года земля может подорожать в 2-2,5 раза, а через 7-8 лет – на 200% и достигнуть тех показателей, которые присутствуют у наших европейских соседей. А это от 6-7 тыс. евро за гектар или до 11 тыс. евро за гектар, как в Польше. Сейчас же земля в Украине стоит в среднем $1-2 тыс. за гектар.

В 2027-2028 годах последует укрупнение и объединение тех участков, которые были куплены ранее новыми игроками рынка земли. Фактически можно будет наблюдать консолидацию новых земельных банков.

По сути, инвестировать в рынок земли сегодня и вплоть до 2024 года, все равно, что вкладывать средства в недвижимость на уровне фундамента – выгода будет максимальная.
«Согласно нашему опыту, сегодня порог входа в инвестицию составляет $4000, что эквивалентно 2-4 гектарам. Пока еще не было клиентов, которые хотели бы выйти из инвестиции. Наоборот, почти все клиенты входят в инвестицию с минимальной или средней суммой и планируют в дальнейшем докупить землю».
Александр Чёрный

Пассивный доход – разбираем закономерности

На первый взгляд, все просто – заключи договор и получай арендную плату. Но в данном случае инвестор оказывается на незнакомом ему рынке агропроизводителей.
Большая часть инвесторов ранее не занимались сельским хозяйством и не имеют представления о том, как эта сфера работает
Есть важный момент, который мало кто осознает и который следует сразу прояснить.

На сегодняшний день в Украине практически нет сельскохозяйственной земли, которую бы никто не обрабатывал. В частности, в портфеле компании Zeminvest практически все участки земли сданы в аренду агропроизводителям и приносят доход.

Те, кто занимается сельским хозяйством знают, что любой земельный участок в виде паев сегодня востребован, так как всегда рядом найдется несколько фермеров, готовых побороться за включение пая в свой банк земли. Это порождает конкуренцию за участки и двигает ставки аренды вверх, с другой, делает выбор участков более сложной задачей для инвесторов.
«Вся земля, которая сейчас продается, в основной своей массе обрабатывается. Исходя из этого, она имеет договора аренды, которые приносят ежегодный доход в виде выплат. Выплаты по договорам аренды являются источником получения пассивного дохода».
Александр Чёрный

Пассивный доход будет расти

Начиная с 2013-2014 года ставки аренды земли сельхозназначения постепенно растут, так как повышается спрос на землю со стороны агропроизводителей.
Растет конкуренция за земельные паи в то время, как на рынке появляется все больше пайщиков, понимающих, что земельный участок – это актив, который стоит денег, востребован на рынке и может обеспечивать заработок.
Рост пассивного дохода будет сохраняться в долгосрочной перспективе, так как по закону договора аренды сельскохозяйственной земли заключаются минимум на 7 лет. Также есть много участков, по которым договора аренды заключены на 8, 10 и даже 15 лет.
По данным Ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», арендная плата за пользование земель сельхозназначения в Украине в 2020 году выросла в среднем на 6,5% по сравнению с 2019 годом – до 3,38 тыс. грн/га в год.
«Мы видим тенденцию к повышению арендной платы по мере того, как срок договоров подходит к концу и происходит их перезаключение».
Александр Чёрный
По сути, стоимость аренды на сегодняшний день является одним из основных индикаторов, влияющих на формирование цены продажи земельного участка. А из этого следует важный для инвестора вывод – чем больше будет расти арендная плата, тем больше будет дорожать земля и наоборот. Следовательно, лучше входить в земельные инвестиции тогда, когда арендные ставки по многим участкам еще не пересмотрены в сторону повышения.
«Чем острее будет конкуренция за сельскохозяйственную землю, тем большим стимулом это будет для поднятия арендной платы. И мы видим сейчас это на примере крупных холдингов, которые идут на поднятие аренды, чтобы удержать землю в своем земельном банке».
Александр Чёрный

Доходность и окупаемость

Доходность инвестиций и сроки окупаемости вложений – важнейшие факторы для инвестора
По данным компании Zeminvest, сегодня земельные паи обеспечивают 5-12% пассивного дохода в годовом измерении
Если же говорить о капитализации, то тут все сложнее, так как результат зависит от движения цен на землю, но согласно прогнозам, можно ожидать до 20% роста цены сельхоз земли в год на протяжении следующих 5 лет.

Если же говорить об окупаемости только за счет получения пассивного дохода, то в среднем для Украины этот срок составит 8-10 лет. Такая оценка основана на текущих арендных ставках. Притом, что верхний порог встречается редко, чаще всего речь идет о 8-10%.

Но, как мы уж выяснили, существуют условия для роста арендных ставок – через некоторое время фермеры, для удержания своего земельного банка, вероятнее всего сами будут поднимать арендные платежи до рыночного размера. В таком случае сроки окупаемости инвестиций за счет пассивного дохода будут сокращаться.
«Если мы возьмем примеры стран, которые открывали рынок земли сельхоз назначения в схожих условиях, то увидим, что в течение 10 лет происходило удорожание аренды в 6-7 и даже в 10 раз. То есть, при реализации такого прогноза после 2024-2025 года можно будет продать участок земли в 2-2,5 раза дороже и вернуть себе первоначальную стоимость инвестиций».
Александр Чёрный
Надо признать, что на сегодняшний день в Украине найдется мало инвестиционных активов, которые в среднесрочной перспективе 5-7 лет могли бы дать такую капитализацию и такую доходность.

Как действовать начинающему инвестору

На сегодняшний день в Украине еще нет отдельного класса профессиональных инвесторов, которые работают на рынке земли сельхозназначения
Рынок только открылся и компаний, которые бы специализировались на подобных инвестициях, достаточно мало
Многие юридические процедуры все еще не отработаны на практике, а сама рыночная конъюнктура еще только формируется. Физлица впервые получили возможность открыто инвестировать заработанные деньги в землю сельхозназначения и объективно не имеют опыта в этой области. Поэтому им в первую очередь следует заботиться о безопасности своих вложений. Так с чего же начать?

Для начала, как и при любой другой инвестиции, нужно ответить для себя на базовые вопросы – определить цель инвестиций и их срок. Придется решить, что будет приоритетом – получение пассивного дохода в течение длительного срока, или же получение максимальной прибыли за счет капитализации земельного участка.
Чтобы сделать правильную и безопасную покупку следует придерживаться некоторых важных принципов:
1
Убедитесь в качестве покупаемой земли. Сельскохозяйственная земля должна быть востребована, удобна для обработки и использования. Например, считается, что в Житомире очень хорошая земля, но там есть целые пласты, которые по качеству значительно уступают другой части области. И в этом вопросе как раз не обойтись без консультации специалиста.
2
Проверяйте, готов ли участок к продаже. Убедитесь в наличии у продавца документов, подтверждающих право собственности на землю – сертификат, государственный акт на земельный участок, свидетельство о праве на наследство.
3
Земельный участок должен быть зарегистрирован в Государственном земельном кадастре. Ему должен быть присвоен кадастровый номер, определена общая площадь и установлены границы участка.
4
Право частной собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано в ГРВП.
5
Убедитесь, что земельный участок не является предметом судебных споров, на него не наложен арест и другие запреты на отчуждение.
6
Определитесь с ценой покупки. Помните, что для земельных паев законодательство предусматривает минимальную цену – не меньше нормативной денежной оценки земельного участка. Необходимо будет получить отчет об экспертной денежной оценке земельного участка.
7
Выбирайте нотариуса с достаточным опытом проведения сделок на рынке земли. К сожалению, сегодня не все нотариусы готовы проводить подобные сделки так как не всегда хорошо знакомы с новыми процедурами их регистрации.
примечание
Процесс хоть и выглядит довольно сложным, но вполне выполним. Большинство фактов можно проверить с помощью открытых баз данных и государственных сервисов, дополнительный контроль выполнит оформляющий сделку нотариус, а правоустанавливающие документы предоставит продавец.
Если у вас нет времени или желания лично контролировать все нюансы и аспекты инвестиции, то лучшим решением будет привлечь на свою сторону профессионального посредника.
Например, работа с компанией Zeminvest дает инвестору такие преимущества на рынке земли сельхозназначения:
Полное сопровождение инвестора: от формирования инвестиционного портфеля до выхода из инвестиции.
Компания помогает купить “чистую” землю с юридической, аграрной и финансовой точки зрения.
Посредник, будучи налоговым агентом, проследит за тем, чтобы сделки совершались без нарушения налогового законодательства.
Посредник ведет всю коммуникацию с арендатором и контролирует своевременную выплату арендной платы.
Компания следит за тем, как арендаторы используют землю, а также следит за тем, чтобы почва не теряла плодородие.
Через компанию оформление всех документов занимает меньше недели, а не три месяца, если это делать самостоятельно.
Если клиент хочет выйти из инвестиции, у него есть возможность продать землю быстро и по выгодной цене.
Почему стоит заплатить за услуги профессионального посредника
Инвесторам стоит понести дополнительные расходы на услуги профессионалов на рынке земли по многим причинам. Можно столкнуться с неуплатой арендных платежей, продажей земли по невыгодной цене, попытками продать неликвидные или проблемные участки, например, по которым идут имущественные споры или нет всех необходимых документов.

К тому же, участие посредника заметно ускорит все процессы и освободит инвестора от забот, связанных с оформлением сделок и управлением землей. Не придется выезжать на участки для подписания договоров с продавцом или арендатором, вступать с ними в споры и т.д. Не помешает и юридическое сопровождение на всех этапах инвестирования.
Надеемся, покупка земли сельхозназначения станет для вас выгодным инструментом приумножения капитала. Изучайте рынок земли и его возможности, приходите в Zeminvest и совершайте безопасные и выгодные инвестиции уже сегодня!
Совместный спецпроект
Zeminvest и «Минфина»

© 2008-2021 ООО "МинфинМедиа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копирование и размещение материалов на других сайтах разрешается только с гиперссылкой вида: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Звонок в пределах территории Украины со всех номеров операторов мобильной и городской связи по тарифам операторов
График работы: понедельник - пятница с 09:00 до 18:00
Юридический адрес: Украина, Киев, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 этаж
Проект опубликован при финансовой поддержке компании-партнера, но с учетом редакционной политики сайта «Минфин»