Инвестиции на рынке земли: как удвоить свой капитал

С 1 июля 2021 года до 1 января 2024 года доступна только продажа до 100 гектар физлицам. Нерезиденты и юридические лица в этот период не смогут покупать землю. Более того, запрещены и предварительные договора на покупку/продажу земли с юридическими лицами. А это значит, что у частного инвестора сейчас меньше конкурентов и больше возможностей для удачных сделок.

По оценкам министра аграрной политики и продовольствия Украины Романа Лещенко, уже прошедшие на рынке земли сделки привели к росту цен в среднем на 6%. По данным Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, на 12 ноября на рынке земли сельхозназначения было заключено более 42,7 тыс. сделок. Общая площадь проданной в результате этих сделок земли составила более 106 тыс. гектаров.

В Закарпатской, Львовской, Ровенской, Черновецкой и Ивано-Франсковской областях по состоянию на 12 ноября площадь земли, задействованной в сделках купли-продажи, оказалась наименьшей – от 400 до 1,1 тыс. гектаров.

Как видим, новый рынок живой и работоспособный, но многие инвесторы и продавцы еще присматриваются к нему, а значит конкуренция за лучшее предложение еще не так велика!

После 2024 года на рынок выйдут юридические и физические лица с возможностью покупки больших массивов земли до 10 тыс. гектар. Эксперты полагают, что в результате цена земли сильно вырастет. Аналогии с европейскими рынками дают основания прогнозировать, что через 3 года земля может подорожать в 2-2,5 раза, а через 7-8 лет – на 200% и достигнуть тех показателей, которые присутствуют у наших европейских соседей. А это от 6-7 тыс. евро за гектар или до 11 тыс. евро за гектар, как в Польше. Сейчас же земля в Украине стоит в среднем $1-2 тыс. за гектар.

В 2027-2028 годах последует укрупнение и объединение тех участков, которые были куплены ранее новыми игроками рынка земли. Фактически можно будет наблюдать консолидацию новых земельных банков.

По сути, инвестировать в рынок земли сегодня и вплоть до 2024 года, все равно, что вкладывать средства в недвижимость на уровне фундамента – выгода будет максимальная.

Есть важный момент, который мало кто осознает и который следует сразу прояснить.

На сегодняшний день в Украине практически нет сельскохозяйственной земли, которую бы никто не обрабатывал. В частности, в портфеле компании Zeminvest практически все участки земли сданы в аренду агропроизводителям и приносят доход.

Те, кто занимается сельским хозяйством знают, что любой земельный участок в виде паев сегодня востребован, так как всегда рядом найдется несколько фермеров, готовых побороться за включение пая в свой банк земли. Это порождает конкуренцию за участки и двигает ставки аренды вверх, с другой, делает выбор участков более сложной задачей для инвесторов.

Если же говорить о капитализации, то тут все сложнее, так как результат зависит от движения цен на землю, но согласно прогнозам, можно ожидать до 20% роста цены сельхоз земли в год на протяжении следующих 5 лет.

Если же говорить об окупаемости только за счет получения пассивного дохода, то в среднем для Украины этот срок составит 8-10 лет. Такая оценка основана на текущих арендных ставках. Притом, что верхний порог встречается редко, чаще всего речь идет о 8-10%.

Но, как мы уж выяснили, существуют условия для роста арендных ставок – через некоторое время фермеры, для удержания своего земельного банка, вероятнее всего сами будут поднимать арендные платежи до рыночного размера. В таком случае сроки окупаемости инвестиций за счет пассивного дохода будут сокращаться.

Многие юридические процедуры все еще не отработаны на практике, а сама рыночная конъюнктура еще только формируется. Физлица впервые получили возможность открыто инвестировать заработанные деньги в землю сельхозназначения и объективно не имеют опыта в этой области. Поэтому им в первую очередь следует заботиться о безопасности своих вложений. Так с чего же начать?

Для начала, как и при любой другой инвестиции, нужно ответить для себя на базовые вопросы – определить цель инвестиций и их срок. Придется решить, что будет приоритетом – получение пассивного дохода в течение длительного срока, или же получение максимальной прибыли за счет капитализации земельного участка.

Инвесторам стоит понести дополнительные расходы на услуги профессионалов на рынке земли по многим причинам. Можно столкнуться с неуплатой арендных платежей, продажей земли по невыгодной цене, попытками продать неликвидные или проблемные участки, например, по которым идут имущественные споры или нет всех необходимых документов.

К тому же, участие посредника заметно ускорит все процессы и освободит инвестора от забот, связанных с оформлением сделок и управлением землей. Не придется выезжать на участки для подписания договоров с продавцом или арендатором, вступать с ними в споры и т.д. Не помешает и юридическое сопровождение на всех этапах инвестирования.