Мінфін
СПЕЦПРОЄКТ

Інвестиції на ринку землі: як подвоїти свій капітал

Старт ринку землі сільгосппризначення збільшив інтерес до землі як інвестиційного активу. Попит зростає, але інвестиції в сільгоспземлю вимагають обережності та розуміння безлічі нюансів. «Мінфін» спільно з компанією Zeminvest пропонують розібратися в основних аспектах інвестицій на ринку землі.

Земля сільгосппризначення – такий же інвестиційний актив, як і нерухомість, яка давно знайома приватним інвесторам в Україні. Як і об'єкт нерухомості, земельна ділянка може давати як пасивний дохід, так і заробіток на своїй капіталізації.

Важливо те, що ринок землі сільгосппризначення тільки відкрився і це найсприятливіший час, щоб почати на ньому працювати, адже ті, хто першими виходять на ринок, зазвичай, мають перевагу. Давайте розберемося, чому вже сьогодні варто вивчати можливості інвестицій у землю.

Пасивний дохід зростатиме

З урахуванням того, що ринок тільки стартував, протягом кількох років продовжуватиметься зростання вартості оренди земельних паїв
«Ми очікуємо, що оренда дорожчатиме і пасивний дохід згодом зростатиме у міру переукладання старих договорів і укладання нових, паралельно зі зростанням цін на землю».
Олександр Чорний, один із засновників компанії Zeminvest.

Хороші перспективи зростання капіталізації земельних ділянок

Європейська практика дозволяє зробити висновок про те, що капіталізація ринку землі найближчим часом зросте. А це означає, що розпочинати інвестиції потрібно вже сьогодні, коли ціни на актив перебувають на низькому рівні.

У приватного інвестора зараз менше конкурентів та більше можливостей для вдалих угод

З 1 липня 2021 року до 1 січня 2024 року доступний лише продаж до 100 гектарів фізособам. Нерезиденти та юридичні особи у цей період не зможуть купувати землю. Більше того, заборонені й попередні договори на купівлю/продаж землі з юридичними особами. А це означає, що у приватного інвестора зараз менше конкурентів і більше можливостей для успішних угод.

Згідно із оцінками міністра аграрної політики та продовольства України Романа Лещенка, угоди, що вже пройшли на ринку землі, призвели до зростання цін у середньому на 6%. За даними Міністерства аграрної політики та продовольства України, станом на 12 листопада на ринку землі сільгосппризначення було укладено понад 42,7 тис. угод. Загальна площа проданої внаслідок цих угод землі становила понад 106 тис. гектарів.
Топ-5 областей за площею земель, за якими пройшли угоди купівлі-продажу, тис. гектарів

За даними Міністерства аграрної політики та продовольства України, з 01.07 до 12.11.21р.

Найменша активність поки що спостерігається на заході України

У Закарпатській, Львівській, Рівненській, Чернівецькій та Івано-Франківській областях станом на 12 листопада площа землі, що задіяна в угодах купівлі-продажу, виявилася найменшою – від 400 до 1,1 тис. гектарів.

Як бачимо, новий ринок живий і працездатний, але багато інвесторів і продавців ще придивляються до нього, а значить конкуренція за кращу пропозицію ще не така велика!

Після 2024 року на ринок вийдуть юридичні та фізичні особи з можливістю купівлі великих масивів землі до 10 тис. га. Експерти вважають, що в результаті ціна землі зросте. Аналогії з європейськими ринками дають підстави прогнозувати, що через 3 роки земля може подорожчати у 2-2,5 рази, а через 7-8 років – на 200% та досягти тих показників, які є у наших європейських сусідів. А це від 6-7 тис. євро за гектар чи до 11 тис. євро за гектар, як у Польщі. На сьогодні земля в Україні коштує в середньому $1-2 тис. за гектар.

У 2027-2028 роках відбудеться збільшення та об'єднання тих ділянок, які були куплені раніше новими гравцями ринку землі. Фактично можна буде спостерігати за консолідацією нових земельних банків.

Насправді, інвестувати в ринок землі сьогодні і аж до 2024 року все одно, що вкладати кошти в нерухомість на рівні фундаменту – вигода буде максимальною.
«З нашого досвіду, сьогодні поріг входу в інвестицію становить $4000, що еквівалентно 2-4 гектарам. Поки що не було клієнтів, які б хотіли вийти з інвестиції. Навпаки, майже всі клієнти входять в інвестицію з мінімальною чи середньою сумою та планують надалі докупити землю».
Олександр Чорний

Пасивний дохід – розбираємо закономірності

На перший погляд, все просто – уклади договір і отримай орендну плату. Але в даному випадку інвестор опиняється на незнайомому ринку агровиробників.

Більшість інвесторів раніше не займалися сільським господарством і не мають уявлення про те, як ця сфера працює

є важливий момент, який мало хто усвідомлює і який варто відразу прояснити.

На сьогодні в Україні практично немає сільськогосподарської землі, яку ніхто не обробляв би. Зокрема, у портфелі компанії Zeminvest практично всі ділянки землі здані в оренду агровиробникам та приносять дохід.

Ті, хто займається сільським господарством, знають, що будь-яка земельна ділянка у вигляді паїв сьогодні затребувана, оскільки завжди поряд знайдеться кілька фермерів, які готові поборотися за включення паю до свого банку землі. Це породжує конкуренцію за ділянки та рухає ставки оренди вгору, з іншого, робить вибір ділянок складним завданням для інвесторів.
«Вся земля, яка зараз продається, переважно обробляється. Виходячи з цього, вона має договори оренди, які приносять щорічний дохід у вигляді виплат. Виплати за договорами оренди є джерелом одержання пасивного доходу».
Олександр Чорний

Чому оренда зростатиме:

Починаючи з 2013-2014 року ставки оренди землі сільгосппризначення поступово зростають, оскільки підвищується попит на землю з боку агровиробників.
Зростає конкуренція за земельні паї, у той час як на ринку з'являється все більше пайовиків, які розуміють, що земельна ділянка – це актив, який коштує грошей, затребуваний на ринку і може забезпечувати заробіток.
Зростання пасивного доходу зберігатиметься у довгостроковій перспективі, оскільки згідно із законом договори оренди сільськогосподарської землі укладаються мінімум на 7 років. Також є багато ділянок, за якими договори оренди укладено на 8, 10 та навіть 15 років.
За даними Асоціації «Український клуб аграрного бізнесу», орендна плата за користування землею сільгосппризначення в Україні у 2020 році зросла у середньому на 6,5%, порівнюючи з 2019 роком – до 3,38 тис. грн/га на рік.
«Ми бачимо тенденцію до підвищення орендної плати в міру того, як термін договорів добігає кінця і відбувається їхнє переукладання».
Олександр Чорний
По суті, вартість оренди на сьогоднішній день є одним із основних індикаторів, що впливають на формування ціни продажу земельної ділянки. А з цього випливає важливий для інвестора висновок – чим більше зростатиме орендна плата, тим більше дорожчатиме земля і навпаки. Отже, краще входити до земельних інвестицій тоді, коли орендні ставки за багатьма ділянками ще не переглянуті у бік підвищення.
«Чим гострішою буде конкуренція за сільськогосподарську землю, тим більшим стимулом це буде для підняття орендної плати. І ми бачимо зараз це на прикладі великих холдингів, які йдуть на підняття оренди, щоб утримати землю у своєму земельному банку».
Олександр Чорний

Дохідність та окупність

Дохідність інвестицій та терміни окупності вкладень – найважливіші чинники для інвестора
За даними компанії Zeminvest, сьогодні земельні паї забезпечують 5-12% пасивного доходу у річному вимірі
Якщо ж говорити про капіталізацію, то тут все складніше, оскільки результат залежить від руху цін на землю, але згідно з прогнозами очікується до 20% зростання ціни сільгосп землі на рік протягом наступних 5 років.

Якщо ж говорити про окупність лише за рахунок отримання пасивного доходу, то в середньому для України цей термін становитиме 8-10 років. Така оцінка ґрунтується на поточних орендних ставках. При тому, що верхній поріг зустрічається рідко, найчастіше йдеться про 8-10%. Але, як ми вже з'ясували, існують умови для зростання орендних ставок – через деякий час фермери, для утримання свого земельного банку, найімовірніше, самі підвищуватимуть орендні платежі до ринкового розміру. У такому випадку терміни окупності інвестицій за рахунок пасивного доходу скорочуватимуться.
«Якщо ми візьмемо приклади країн, які відкривали ринок землі сільгосппризначення у схожих умовах, то побачимо, що протягом 10 років відбувалося подорожчання оренди у 6-7 і навіть у 10 разів. Тобто, при реалізації такого прогнозу після 2024-2025 року можна буде продати ділянку землі у 2-2,5 рази дорожче та повернути собі первісну вартість інвестицій».
Олександр Чорний
Треба визнати, що на сьогодні в Україні знайдеться мало інвестиційних активів, які б у середньостроковій перспективі 5-7 років могли дати таку капіталізацію та таку дохідність.

Як діяти інвестору-початківцю

На сьогодні в Україні ще немає окремого класу професійних інвесторів, які працюють на ринку землі сільгосппризначення
Ринок тільки відкрився і компаній, які спеціалізувалися б на подібних інвестиціях, досить мало
Багато юридичних процедур все ще не відпрацьовані на практиці, а сама ринкова кон'юнктура ще тільки формується. Фізособи вперше отримали можливість відкрито інвестувати зароблені гроші в землю сільгосппризначення та об'єктивно не мають досвіду у цій галузі. Тому їм насамперед варто дбати про безпеку своїх вкладень. Тож з чого ж почати?

Насамперед потрібно відповісти собі на базові питання – визначити мету інвестицій та їх термін.

Доведеться вирішити, що буде пріоритетом – отримання пасивного доходу протягом тривалого терміну, чи отримання максимального прибутку за рахунок капіталізації земельної ділянки.
Щоб зробити правильну та безпечну покупку, варто дотримуватися деяких важливих принципів:
1
Переконайтеся у якості землі, що купується. Сільськогосподарська земля має бути затребуваною, зручною для обробки та використання. Наприклад, вважається, що у Житомирі дуже хороша земля, але там є цілі пласти, які за якістю значно поступаються іншій частині області. І в цьому питанні не обійтися без консультації фахівця.
2
Перевіряйте, чи готова ділянка для продажу. Переконайтеся, що у продавця є документи, що підтверджують право власності на землю – сертифікат, державний акт на земельну ділянку, свідоцтво про право на спадщину тощо.
3
Земельна ділянка має бути зареєстрована у Державному земельному кадастрі – їй має бути присвоєно кадастровий номер, визначено загальну площу та встановлено межі ділянки.
4
Право приватної власності на земельну ділянку має бути зареєстроване у ДРВП.
5
Переконайтеся, що земельна ділянка не є предметом судових спорів, на неї не накладений арешт та інші заборони на відчуження.
6
Визначтеся з ціною покупки. Пам'ятайте, що для земельних паїв законодавство передбачає мінімальну ціну – не меншу за нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Необхідно буде отримати звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки.
7
Обирайте нотаріуса з досвідом проведення угод на ринку землі. На жаль, сьогодні не всі нотаріуси готові проводити подібні угоди, оскільки не завжди добре знайомі з новими процедурами їх реєстрації.
примітка
Процес хоч і виглядає досить складним, але може бути цілком здійснений. Більшість фактів можна перевірити за допомогою відкритих баз даних і державних сервісів, додатковий контроль виконає нотаріус, що оформляє угоду, а документи, що встановлюють право, надасть продавець.
Але якщо у вас немає часу чи бажання особисто контролювати всі нюанси та аспекти інвестиції, то найкращим рішенням буде залучити професійного посередника.
Наприклад, робота з компанією Zeminvest дає інвестору такі переваги:
Повний супровід інвестора: від формування інвестиційного портфеля до виходу з
інвестиції.
Компанія допомагає купити "чисту" землю з юридичної, аграрної та фінансової точки зору.
Посередник, будучи податковим агентом, простежить, щоб угоди відбувалися без порушення податкового законодавства.
Посередник веде всю комунікацію з орендарем та контролює своєчасну виплату орендної плати.
Компанія стежить за тим, як орендарі використовують землю. Також за родючістю грунту.
Через компанію оформлення всіх документів займає менше тижня, а не три місяці, якщо це робити самостійно.
Якщо клієнт хоче вийти з інвестиції, він має можливість продати землю швидко і за вигідною ціною.

Чому варто заплатити за послуги професійного посередника

Інвесторам варто додатково витратитися на послуги професіоналів на ринку землі з багатьох причин. Можна зіткнутися з несплатою орендних платежів, продажем землі за невигідною ціною, спробами продати неліквідні чи проблемні ділянки, наприклад, за якими йдуть майнові суперечки чи немає всіх необхідних документів.

До того ж, участь посередника помітно прискорить усі процеси та звільнить інвестора від турбот, пов'язаних із оформленням угод та управлінням землею. Не доведеться виїжджати на дільниці для підписання договорів із продавцем чи орендарем, вступати з ними у суперечки тощо. Не завадить і юридичний супровід всіх етапах інвестування.
Сподіваємося, покупка землі сільгосппризначення стане для вас вигідним інструментом збільшення капіталу. Вивчайте ринок землі та його можливості, приходьте до Zeminvest і робіть безпечні та вигідні інвестиції вже сьогодні!
Спільний спецпроєкт
Zeminvest та «Мінфіну»

© 2008-2021 ТОВ "МiнфiнМедiа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копіювання і розміщення матеріалів на інших сайтах дозволяється тільки з гіперпосиланням виду: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Дзвінок в межах території України з усіх номерів операторів мобільного та міського зв'язку за тарифами операторів
Графік роботи: понеділок - п'ятниця з 09:00 до 18:00
Юридична адреса: Україна, Київ, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 поверх
Проєкт опублікований за фінансової підтримки компанії-партнера, але з урахуванням редакційної політики сайту «Мінфін»