Шість страхів іпотеки:

Проривним для іпотечного кредитування став 2020 рік, коли банки за рахунок зниження вартості ресурсів (депозитів) змогли знизити реальні процентні ставки за іпотечними кредитами до рівня 13-15% річних. Поточного року тенденція була додатково посилена завдяки спеціальній держпрограмі «Доступна іпотека 7%».

Водночас у потенційних позичальників усе-таки лишається низка запитань. Тож чого бояться потенційні позичальники сьогодні?

Найбільше ті, хто планує взяти позику на придбання житла, побоюються того, що їм забракне доходу для виплат за кредитом. Цей пункт обрали 57% усіх респондентів.

«Більшість українців незадоволені житловими умовами і хочуть їх поліпшити, а завдяки іпотеці вони можуть собі це дозволити. Однак одним із суттєвих стоп-факторів є занепокоєння потенційних позичальників щодо стабільності доходів і планування значних витрат у довгостроковій перспективі», – зазначає Антон Тютюн, член правління Ощадбанку.

Приміром, за даними Приватбанку, приблизно третина іпотечних позичальників – це приватні підприємці (ФОП). Звісно, підприємницький дохід не є стабільним, що створює певні труднощі. Проте такі ризики не є приводом, щоб відмовлятися від іпотеки. Банкіри запевняють: усе працює, якщо консервативно оцінювати свої фінансові можливості та не брати на себе зобов’язань, що потребують надто великих виплат. Лишайте собі запас.

Одним із основних параметрів іпотечного кредиту є коефіцієнт PTI (payment to income), тобто відношення величини щомісячного платежу до доходу позичальника (його сім’ї). Сам банк-кредитор не погодить видачу позики, якщо вважатиме дохід недостатнім.

«Брати іпотечну позику можуть усі охочі - громадяни України. Основною вимогою є офіційне працевлаштування та достатній рівень доходів для можливості вчасного погашення кредиту, а після цього - на забезпечення усіх життєвих потреб позичальника. Разом з тим, іпотека наразі дійсно користується попитом, бо ж умови кредиту вигідніші за оренду житла. А головне, що квартира відразу стає власністю позичальника», – зазначає Максим Ярославський, директор департаменту роздробу Укргазбанку. За його словами, іпотечними позичальниками Укргазбанку найчастіше є наймані працівники, керівники середньої або нижчої ланки та спеціалісти вищої категорії з середньомісячним доходом орієнтовно 20-25 тис. грн. Водночас розмір щомісячного платежу за середньої суми кредиту становить орієнтовно 10 тис. грн. Тобто маємо PTI на рівні 40-50%.

Більшість банків намагається не виходити за межі цього співвідношення.
Ось лише кілька прикладів:

На другому місці – ризик підвищення відсоткової ставки за кредитом. За цей пункт віддали голоси 20% опитаних.

Дійсно, коли йдеться про великі суми кредиту, то кожен відсотковий пункт перетворюється на відчутну суму у грошовому виразі. І тут варто докладно вивчати цінові умови продукту. Наприклад, банки-кредитори разом із фіксованими практикують і плаваючі ставки за іпотекою. Також ставка може бути фіксованою лише на певний період часу. Ці умови відрізняються в продуктах різних банків.

Так, деякі банки пропонують за іпотечними кредитами фіксовану ставку на перший рік, далі – ставка плаваюча з прив’язкою до індексу UIRD12М. А приміром, Правекс банк пропонує фіксовану ставку на п’ять років. «Здебільшого за перші п’ять років іпотечний кредит або повністю погашається, або здійснюється погашення не менше як 70% тіла кредиту», – коментує Володимир Чорненький, директор з розвитку роздрібного бізнесу АТ «ПРАВЕКС БАНК».

Разом із тим, варто зазначити, що плаваюча ставка може не тільки зростати, а й зменшуватися. Нагадаємо, що в останні роки НБУ проводив послідовну політику таргетування інфляції, й у міру її зменшення знижував і облікову ставку, що в підсумку призвело до зниження ставок за кредитами клієнтам.

10% потенційних позичальників найбільше побоюються того, що кредитор забере іпотечне житло.

Проте треба розуміти, що банк – не агентство з продажу нерухомості. Йому насправді не потрібна іпотечна квартира. Ба більше, віднедавна НБУ вираховує з капіталу банків вартість непрофільних активів на їхніх балансах!

Зокрема, йдеться про різні програми реструктуризації заборгованості, що мають на меті зменшення кредитного навантаження на позичальника, аби він знову повернувся до нормального графіку обслуговування позики.

6% опитаних переживають, що впродовж строку іпотеки житло подешевшає, і позичальник або переплатить, або вартості житла в разі чого не вистачить на повне погашення кредиту.

Проте ймовірність різкого падіння цін на житло нижча, ніж здорожчання. І, купуючи квартиру в іпотеку, ви можете в перспективі виграти через поступове зростання цін на ринку нерухомості.

Насправді ціни на нерухомість коливаються з певною періодичністю й залежать від багатьох факторів. Насамперед це має значення для тих, хто професійно інвестує в нерухомість із метою заробити. «В іпотеку люди найчастіше купують об’єкти на вторинному ринку як перше житло для молодих сімей або покращують житлові умови шляхом збільшення житлової площі. Останнім часом зріс попит на придбання приватних будинків», – пояснює директор департаменту мережі та роздрібних продажів банку «Південний» Сергій Новошицький. Тож бачимо, що в більшості випадків не йдеться про купівлю квадратних метрів задля отримання прибутку.

Цього найбільше бояться 5% учасників опитування. Дійсно, купівля житла в кредит – це, так би мовити, тристороння угода: окрім продавця та покупця, присутній банк-кредитор. Проте слід зазначити, що банки напрацювали солідний інструментарій для мінімізації цих ризиків.

Таке рішення ухвалюється, коли потенційний позичальник вперше звертається до банку, який оцінює його кредитоспроможність і визначає умови, на яких може видати кредит: максимальну суму, відсоткову ставку тощо. Деякі банки навіть підтверджують своє «добро» спеціальним сертифікатом.

"Для клієнтів ПриватБанку попереднє рішення за іпотекою надається впродовж 2 хвилин. Отримати таке рішення можна на сайті банку або у Приват24. Після отримання рішення on-line з клієнтом зв'язується менеджер та проводить консультація по процесу надання кредиту", - зазначив Дмитро Мусієнко, керівник Дирекції роздрібного бізнесу ПриватБанку.

Банки часто працюють у партнерстві з рієлторами та забудовниками. І тут кожен із учасників відстежує весь процес, адже неякісний сервіс або некоректна ринкова поведінка одного можуть зашкодити репутації всіх партнерів

Можливість такого розвитку подій найбільше лякає лише 2% потенційних позичальників. Проте це найменш імовірний сценарій.

Поміркуйте самі: подібна вимога може позбавити позичальника можливості виконати свої зобов'язання, через що банку доведеться стягнути предмет іпотеки. А це саме те, чого банки щосили намагаються уникнути. Банку потрібен працюючий кредит, тож немає сенсу штучно ускладнювати умови для позичальника.

За словами самих банкірів, умови дострокового погашення іпотеки зазвичай цікавлять саме позичальників. Зокрема, клієнтів Правекс банку цікавить можливість дострокового погашення кредиту та відсутність за це штрафних санкцій. Клієнти ж Укргазбанку цікавляться порядком дострокового погашення кредиту загалом і щомісячно, а також порядком перерахунку відсотків у разі дострокового погашення.

З огляду на наявну динаміку погашення, в Правексі прогнозують середню «тривалість життя» іпотечного кредиту упродовж орієнтовно восьми років. А в банку «Південний» іпотечні кредити виплачуються протягом періоду до 10 років за максимального договірного терміну кредитування до 20 років. Тобто фактично позики виплачують удвічі швидше запланованого графіку.

Банкіри рекомендують: