Минфин

Шесть страхов ипотеки:

чего больше всего опасаются заемщики и что действительно требует внимания

спецпроЕкт к 10-летию НАБУ
Портал «Минфин» провел опрос среди своих читателей. Мы поинтересовались у аудитории телеграмм-канала: «Какие страхи у вас ассоциируются с ипотекой?». Ответили 1250 респондентов. Вместе с Независимой ассоциацией банков Украины (НАБУ), мы проанализировали главные страхи заемщиков и этой публикацией запускаем наш общий спецпроект, посвященный 10-летию НАБУ. Совместной серией материалов мы ответим на вопросы, которые больше всего беспокоят людей, решающих, совершать ли крупные покупки в кредит. Начинаем с темы приобретения жилья.
Портал «Минфин» провел опрос среди своих читателей. Мы поинтересовались у аудитории телеграмм-канала: «Какие страхи у вас ассоциируются с ипотекой?». Ответили 1250 респондентов. Вместе с Независимой ассоциацией банков Украины (НАБУ), мы проанализировали главные страхи заемщиков и этой публикацией запускаем наш общий спецпроект, посвященный 10-летию НАБУ. Совместной серией материалов мы ответим на вопросы, которые больше всего беспокоят людей, решающих, совершать ли крупные покупки в кредит. Начинаем с темы приобретения жилья.
~
Прорывным для ипотечного кредитования стал 2020 год, когда банки за счет понижения стоимости ресурсов (депозитов) смогли понизить реальные процентные ставки по ипотечным кредитам до уровня 13-15% годовых. В текущем году тенденция была дополнительно усилена благодаря специальной госпрограмме «Доступная ипотека 7%».

В то же время, у потенциальных заемщиков все же остается ряд вопросов. Так чего же боятся потенциальные заемщики сегодня?

1 страх: Не хватит дохода

1 страх: Не хватит дохода

Те, кто планирует взять ссуду на приобретение жилья, больше всего опасаются, что им не хватит дохода для выплат по кредиту. Этот пункт избрали 57% всех респондентов.

«Большинство украинцев недовольны жилищными условиями и хотят их улучшить, а благодаря ипотеке они могут себе это позволить. Однако, одним из существенных стоп-факторов является обеспокоенность потенциальных заемщиков по поводу стабильности доходов и планирования значительных расходов в долгосрочной перспективе», – отмечает Антон Тютюн, член правления Ощадбанка.

К примеру, по данным Приватбанка, примерно треть ипотечных заемщиков – это частные предприниматели (ФОП). Конечно, предпринимательский доход не стабильный, что создает определенные трудности. Однако такие риски не являются поводом, чтобы отказываться от ипотеки. Банкиры уверяют: все работает, если консервативно оценивать свои финансовые возможности и не брать на себя обязательства, требующие слишком больших выплат. Оставляйте запас.

Одним из основных параметров ипотечного кредита является коэффициент PTI (payment to income), то есть отношение величины ежемесячного платежа к доходу заемщика (его семьи). Сам банк-кредитор не согласует выдачу ссуды, если сочтет доход недостаточным.

«Брать ипотечный заем могут все желающие – граждане Украины. Основным требованием является официальное трудоустройство и достаточный уровень доходов для своевременного погашения кредита, а также для обеспечения всех жизненных потребностей заемщика. Вместе с тем, ипотека сейчас действительно пользуется спросом, потому что условия кредита выгоднее аренды жилья. А главное, что квартира сразу становится собственностью заемщика», – отмечает Максим Ярославский, директор департамента розницы Укргазбанка. По его словам, ипотечными заемщиками Укргазбанка чаще всего становятся наемные работники, руководители среднего или низшего звена и специалисты высшей категории со среднемесячным доходом ориентировочно 20-25 тыс. грн. В то же время, размер ежемесячного платежа при средней сумме кредита составляет ориентировочно 10 тыс. грн. То есть имеем PTI на уровне 40-50%.

Важно! На уплату кредита направляется не более половины дохода заемщика.
Большинство банков пытаются не выходить за пределы этого соотношения.
Вот несколько примеров:
1
в Приватбанке средняя сумма кредита – 630 тыс. грн, собственный взнос в среднем составляет 450 тыс. грн (LTV – 42%), в свою очередь ежемесячный платеж в среднем составляет 7000-7500 грн, PTI – до 50%, а фактический срок кредита – примерно 15 лет. Отмечается, что наиболее активными регионами по ипотечному кредитованию являются Киев, Харьков, Одесса, Львов
2
в Правэкс банке 46% заявлений заемщиков согласовываются с PTI на уровне 50-60%. Среднее значение LTV составляет 32,5%. 43% клиентов покупают жилье площадью 30-60 кв.м., а 38% – площадью 61-90 кв.м. Средний чек ипотечного кредита – 903 тыс. грн. 66% недвижимости покупают в Киеве и Киевской области
3
Кредит Днепр советует ориентироваться на PTI до 50%. Средняя сумма: от 300 тыс. грн. до 10 млн. грн. Собственный взнос (LTV): не менее 30%. Фактический срок кредита: от 12 мес. до 240 мес
4
в Укргазбанке средняя сумма кредита составляет 860 тыс. грн. Собственный взнос – от 30% от стоимости недвижимости, показатель LTV – 70%, а срок кредита – 20 лет. Размер ежемесячного платежа зависит от выбранных условий кредитования и суммы кредита и в случае со средней суммой кредита составляет ориентировочно 10 тыс. грн.
5
в Ощадбанке средняя сумма кредита – 700 тыс. грн. Средняя сумма собственного взноса – 30%, фактический срок кредитования – 15 лет. Ежемесячный платеж составляет в среднем 8852 грн. Ощадбанк отмечает, что рынок стремительно развивается. Если говорить об объеме выданных кредитов, то после столицы лидерами являются города-миллионники. Лидируют Харьковская, Днепропетровская, Одесская и Запорожская области, но по количеству выданных кредитов после Киева следует Чернигов. Также в ТОП-10 (кроме миллионников) входят Сумы, Черкассы и Черновцы
6
в банке «Пивденный» средняя сумма кредита составляет 900 тыс. грн., собственный взнос (LTV) – от 25% рыночной стоимости недвижимости, передаваемой в ипотеку как обеспечение по кредиту. Сумма ежемесячных обязательств заемщика не должна превышать 80% среднемесячной суммы его доходов. Фактический срок кредита для приобретения недвижимости, передаваемой в ипотеку, – до 10 лет, а максимальный срок по условиям программы кредитования – до 20 лет
Специалисты банка «Пивденный» отмечают, что при выборе ипотечного кредита важно искать удобный и понятный график платежей. Если важна одинаковая сумма ежемесячного погашения, потому что клиент желает четко планировать расходы, то лучше всего подойдет аннуитет. Если же важна экономия и возможность досрочной выплаты кредита – тогда уместна классическая схема погашения.

2 страх: Повысится кредитная ставка

2 страх: Повысится кредитная ставка

На втором месте – риск повышения процентной ставки по кредиту. За этот пункт отдали голоса 20% опрошенных.

Действительно, когда речь идет о больших суммах кредита, то каждый процентный пункт превращается в ощутимую сумму в денежном выражении. В этом случае следует подробно изучать ценовые условия продукта. К примеру, банки-кредиторы вместе с фиксированными практикуют и плавающие ставки по ипотеке. Также ставка может быть фиксирована только на определенный период времени. Эти условия отличаются в продуктах разных банков.

Так, некоторые банки предлагают по ипотечным кредитам фиксированную ставку на первый год, далее – ставка плавающая с привязкой к индексу UIRD12М – украинскому индексу ставок по депозитам физических лиц в гривне сроком 12 месяцев. К примеру, Правэкс банк предлагает фиксированную ставку на пять лет. «В большинстве своем за первые пять лет ипотечный кредит либо полностью погашается, либо осуществляется погашение не менее 70% тела кредита», – комментирует Владимир Черненький, директор по развитию розничного бизнеса Правэкс банка.

Вместе с тем стоит отметить, что плавающая ставка может не только расти, но и уменьшаться. Напомним, что в последние годы НБУ проводил последовательную политику таргетирования инфляции и по мере ее уменьшения снижал и учетную ставку, что в итоге привело к снижению ставок по кредитам клиентам.

3 страх: Банк заберет жилье

3 страх: Банк заберет жилье

10% потенциальных заемщиков больше всего опасаются того, что кредитор заберет ипотечное жилье.

Однако нужно понимать, что банк – не агентство по продаже недвижимости. Ему действительно не нужна ипотечная квартира. Более того, с недавних пор НБУ высчитывает из капитала банков стоимость непрофильных активов на их балансах!
Важно! Кредитор идет на взыскание предмета ипотеки в чрезвычайном случае. Если у заемщика возникает проблема с обслуживанием кредита, банк приложит максимум усилий, чтобы ее решить.
В частности, речь идет о различных программах реструктуризации задолженности, направленных на уменьшение кредитной нагрузки на заемщика, чтобы он снова вернулся к нормальному графику обслуживания займа.

4 страх: Жилье подешевеет

4 страх: Жилье подешевеет

6% опрошенных переживают, что в течение срока ипотеки жилье подешевеет, и заемщик либо переплатит, либо стоимости жилья в случае чего не хватит на полное погашение кредита.

Однако вероятность резкого падения цен на жилье ниже, чем удорожания. И, покупая квартиру в ипотеку, вы можете в перспективе выиграть из-за постепенного роста цен на рынке недвижимости.

На самом деле, цены на недвижимость колеблются с определенной периодичностью и зависят от многих факторов. Прежде всего, это имеет значение для тех, кто профессионально инвестирует в недвижимость с целью заработать. «В ипотеку люди чаще покупают объекты на вторичном рынке как первое жилье для молодых семей или улучшают жилищные условия путем увеличения жилой площади. В последнее время вырос спрос на приобретение частных домов», – объясняет директор департамента сети и розничных продаж банка «Пивденный» Сергей Новошицкий. Поэтому мы видим, что в большинстве случаев речь не идет о покупке квадратных метров для получения прибыли.

5 страх: Медленный процесс выдачи кредита и задаток за квартиру «сгорит»

5 страх: Медленный процесс выдачи кредита и задаток за квартиру «сгорит»

Этого больше всего боятся 5% участников опроса. Действительно, покупка жилья в кредит – это, так сказать, трехстороннее соглашение: кроме продавца и покупателя, присутствует банк-кредитор. Однако следует отметить, что банки наработали солидный инструментарий для минимизации этих рисков.
Важно! Банки могут принимать предварительные решения о выдаче кредита, что облегчает сделку по покупке жилья.
Такое решение принимается, когда потенциальный заемщик впервые обращается в банк, оценивающий его кредитоспособность и определяющий условия, на которых может выдать кредит: максимальную сумму, процентную ставку и т.д. Некоторые банки даже подтверждают свое «добро» специальным сертификатом.

«Для клиентов Приватбанка предварительное решение по ипотеке предоставляется в течение 2 минут. Получить такое решение можно на сайте банка или в Приват24. После получения решения on-line с клиентом связывается менеджер и проводит консультация по процессу предоставления кредита», – отметил Дмитрий Мусиенко, руководитель Дирекции розничного бизнеса Приватбанка.

Банки часто работают в партнерстве с риелторами и застройщиками. И здесь каждый из участников отслеживает весь процесс, ведь некачественный сервис или некорректное рыночное поведение одного могут навредить репутации всех партнеров.

6 страх: Банк заставит погасить кредит досрочно

6 страх: Банк заставит погасить кредит досрочно

Возможность такого развития событий больше всего пугает лишь 2% потенциальных заемщиков. Однако это наименее вероятный сценарий.

Судите сами: подобное требование может лишить заемщика возможности выполнить свои обязательства, из-за чего банку придется взыскать предмет ипотеки. А это именно то, чего банки всеми силами пытаются избежать. Банку нужен работающий кредит, так что нет смысла искусственно усложнять условия для заемщика.

По словам самих банкиров, условия досрочного погашения ипотеки обычно интересуют именно заемщиков. В частности, клиентов Правэкс банка интересует возможность досрочного погашения кредита и отсутствие за это штрафных санкций. Клиенты Укргазбанка интересуются порядком досрочного погашения кредита в целом и ежемесячно, а также порядком пересчета процентов в случае досрочного погашения.
Интересный факт: ипотечный портфель преимущественно погашается с опережением графика и банки не противодействуют этому. То есть, согласно договору, кредит может выдаваться на 15-20 лет, а фактически выплачиваться за 5-10 лет или даже быстрее.
Учитывая имеющуюся динамику погашения, в Правэксе прогнозируют среднюю «продолжительность жизни» ипотечного кредита в течение ориентировочно 8 лет. А в банке «Пивденный» ипотечные кредиты выплачиваются в течение периода до 10 лет при максимальном договорном сроке кредитования до 20 лет. То есть фактически ссуды выплачивают вдвое быстрее запланированного графика.

Банкиры рекомендуют:
1
Выбирая программу кредитования, следует обращать внимание не только на базовые параметры, такие как процентная ставка, срок и сумма кредитования, но также и на размер комиссий и платежей за сопроводительные услуги кредитодателя и/или третьих лиц и периодичность их уплаты, а также порядок пересмотра процентной ставки
2
Обращайте внимание на ежегодный платеж за страхование
3
Следите, чтобы в договоре не было прописано обязательств заемщика на постоянной основе покупать другие продукты банка
4
Контролируйте такие технические параметры, как корректность и единообразие описания в документах характеристик объекта недвижимого имущества (адрес, площадь и т.п.); наличие в документах даты оформления документов, срока действия, подписи уполномоченного лица и отпечатка печати
5
Оценивайте свои финансовые возможности, накопите средства на солидный первый взнос, закройте все остальные займы и убедитесь, что нет штрафов и других санкций
6
Обратите внимание на условия кредитного договора, особенно на порядок погашения кредита, в частности, на возможные штрафы и пени
По данным НБУ
За январь-июль 2021 года банки выдали 5626 ипотечных кредитов на общую сумму более 4,4 млрд. грн.
Объемы нового ипотечного кредитования выросли в 2,3 раза по количеству договоров и более чем втрое в денежном исчислении.
В марте стартовала госпрограмма «Доступная ипотека 7%». По состоянию на 25 октября выдано около 977 кредитов на общую сумму 845 201 733 грн.
5626
2,3
845 201 733 грн
Совместный спецпроект
НАБУ и «Минфина»

© 2008-2021 ООО "МинфинМедиа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копирование и размещение материалов на других сайтах разрешается только с гиперссылкой вида: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Звонок в пределах территории Украины со всех номеров операторов мобильной и городской связи по тарифам операторов
График работы: понедельник - пятница с 09:00 до 18:00
Юридический адрес: Украина, Киев, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 этаж
Проект опубликован при финансовой поддержке компании-партнера, но с учетом редакционной политики сайта «Минфин»