Мінфін
Купити квартиру в Києві і здавати її: наскільки це вигідно?
Ми все порахували за вас
℗ АКТУАЛЬНО
Багато українців, які мають вільні гроші, вкладають їх у житлову нерухомість. Причина проста. Квартири — найбільш зрозумілий і надійний спосіб інвестування. Альтернативи йому, звісно, є, але їх небагато. Перше, що спадає на думку — депозит. Але довіряти великі суми банкам після банкопаду 2015-2016 років готові поки не всі, а дробити накопичення на вклади до 200 000 гривень, повернення яких гарантує держава, незручно. Можна спробувати вкластися в ОВДП, криптовалюту, взяти участь грошима в перспективних стартапах. Але все це: а) клопітно; б) досить складно для розуміння; в) може бути ризиковано.

Варіант з нерухомістю позбавлений всіх цих недоліків. Тут все просто: купуєш житло, здаєш його в оренду і отримуєш пасивний дохід. Якщо потрібні гроші — продаєш. Адже квартира — це актив досить ліквідний. Особливо, якщо вона розташована в Києві. «Мінфін» порахував, який дохід сьогодні може приносити така інвестиція і як довго вона буде окупатися.
Вибір квартири
Увійшовши в образ потенційного інвестора, ми визначили такі критерії відбору житла, які визначають його інвестиційну привабливість.
Новобудова
Виходимо з того, що після купівлі квартира ще довго повинна залишатися ліквідною, і в разі необхідності її можна буде легко продати. А, як відомо, чим старший будинок, тим швидше квартири в ньому девальвують і менше користуються попитом серед покупців. Тому розглядаємо купівлю тільки в сучасній новобудові.
Хороша транспортна розв'язка і розвинена інфраструктура
Наша квартира повинна бути цікава потенційним орендарям. Тому вона буде розташована в районі, де немає проблем з транспортом. Щоб легко можна було дістатися до метро — головної транспортної артерії столиці. Супермаркети, аптеки, поліклініка, дитячі садки та школи — все це також має бути неподалік.
Хороша транспортна розв'язка і розвинена інфраструктура
Наша квартира повинна бути цікава потенційним орендарям. Тому вона буде розташована в районі, де немає проблем з транспортом. Щоб легко можна було дістатися до метро — головної транспортної артерії столиці. Супермаркети, аптеки, поліклініка, дитячі садки та школи — все це також має бути неподалік.
Одна або дві кімнати
Найбільш затребуваними серед майбутніх орендодавців є однокімнатні квартири. В них менша вартість, а попит серед орендарів вищий.

Але багато інвесторів купують й двушки, з метою спочатку їх здавати, а потім, відбивши частину вкладеного, жити в них самим. Тому ми будемо вивчати варіанти вкладень як в одно-, так і в двокімнатні квартири. Житло більшої площі в даному випадку не розглядаємо.
З ремонтом і меблями
Квартира нам потрібна для здачі в оренду. Отже, після завершення будівництва вона повинна бути повністю готова для проживання: з ремонтом, всіма необхідними меблями і технікою. Цей момент ми зауважимо в розрахунках.
З ремонтом і меблями
Квартира нам потрібна для здачі в оренду. Отже, після завершення будівництва вона повинна бути повністю готова для проживання: з ремонтом, всіма необхідними меблями і технікою. Цей момент ми зауважимо в розрахунках.
Для дослідження було обрано два сучасні комплекси від компанії «Інтергал-Буд», які відповідають всім нашим вимогам, але розташовані в різних районах Києва.
Для дослідження було обрано два сучасні комплекси від компанії «Інтергал-Буд», які відповідають всім нашим вимогам, але розташовані в різних районах Києва.
ЖК «Причал 8»
Комплекс, що складається з двох будинків, розташований на Лівому березі в Дарницькому районі по вулиці Канальна 8. Будинки будуються за монолітно-каркасною технологією з утепленими зовнішніми стінами, швидкісними ліфтами і автономним водопостачанням з власної артезіанської свердловини.

У «Причал 8» все добре як із зовнішньою, так і внутрішньою інфраструктурою. Поруч школи, дитячі садки, спорткомплекси. До метро «Позняки» можна доїхати за 10 хвилин. Стільки ж часу займе піша прогулянка до найближчої зупинки міської електрички «Лівий берег».

Всередині комплексу територія охороняється цілодобово, дитячі майданчики з тематичними ігровими зонами, гойдалками і гірками. Є навіть обладнана набережна і власний пляж на березі озера Корольок. А квартири з панорамним видом на озеро стануть приємним бонусом, який зробить квартиру особливо привабливою для майбутніх орендарів.
Вартість квартири
Перша квартира в «Причал 8», яку ми вибрали — «однушка» площею 45 кв. м. За умови 100% оплати (далі розглядаємо саме такий варіант оплати, оскільки він дозволяє купити квартиру за мінімальною ціною) її сьогодні можна купити за $55 346. У «Інтергал-Буд» є пакет «ремонт+меблі», який позбавляє від клопоту з ремонтом і дозволяє отримати квартиру повністю готову для проживання. Якраз те, що нам потрібно. Так ми економимо місяці на ремонті і можемо заробляти на здачі в оренду відразу після оформлення права власності та отримання ключів від квартири. Коштує цей пакет $500 за метр площі. У підсумку житло «під ключ» обійдеться нам: 55 346 + 45х500 = $77 846. Враховуючи те, що за останній рік зростання столичного м2 склало близько 20%, таке вкладення допоможе вберегти ваш капітал від інфляції.

Двокімнатна квартира в цьому ЖК площею 64,47 кв.м. коштує $77 235. Додаємо пакет з ремонтом і меблями і отримуємо підсумкову суму в $109 470.
ЖК City Hub
Другий об'єкт, на який ми орієнтувалися — житловий комплекс бізнес-класу City Hub, розташований в Солом'янському районі, діловому центрі міста на вулиці Кудряшова 8-10. Це також два будинки, які будуються за останніми технологіями. До зовнішньої інфраструктури тут питань немає взагалі. Школи, садочки, ВНЗ, лікарні, магазини та розважальні заклади — все це у пішій доступності. Як і метро. Неподалік відразу дві станції: «Вокзальна» і «Університет». У 5 хвилинах ходьби Центральний залізничний вокзал, за 10 хвилин можна доїхати до аеропорту «Київ», за 30-40 хвилин — до «Борисполя».

Всередині комплексу все теж продумано до дрібниць. На перших поверхах будуть розташовані магазини, кафе, салони краси. Для дітей заплановані майданчики з безпечним гумовим покриттям. А для дозвілля дорослих передбачене універсальне спортивне поле, де можна буде пограти у футбол, баскетбол або просто позайматися фітнесом.
Вартість квартири
Однокімнатна квартира в ЖК City Hub площею 47 кв.м коштує $88 054. Пакет «ремонт+меблі» забудовник тут пропонує в індивідуальному порядку. Тому ми вирішили, що доводити квартиру до житлового стану доведеться самостійно. Витрати на це будемо рахувати за тим же тарифом: $500 за метр площі. Він більш-менш відображає вартість ремонту «під ключ», якщо робити його не власноруч, а залучати бригаду. У підсумку квартира з ремонтом обійдеться нам в $111 554.

По двокімнатній квартирі площею 68,84 кв.м. ті ж цифри — $127 561 і $161 981 відповідно.
Прибутковість і окупність
Визначаючи ціну оренди, ми орієнтувалися на аналогічні квартири з хорошим ремонтом в тих же районах на сайтах olx і ЛУН. Знаючи ціну оренди, можна обчислити прибутковість і окупність такої інвестиції для обох обраних ЖК у відсотках річних, а також терміни окупності квартир. У нових будинках неподалік від «Причал 8» подібні нашим квартири здаються в середньому приблизно по $550 за однокімнатну і $700 за двокімнатну на місяць. Аналогічні цифри по ЖК City Hub: $920 і $1100 відповідно.
Ми вирішили розглянути два варіанти заробітку на оренді: Офіційний («з податками») і неофіційний («без податків»). Перший передбачає укладення нотаріально завіреного договору з орендарями та виплату податку з орендного прибутку (18%), а також військового збору (1,5%). Його плюс в тому, що ваші відносини з мешканцями будуть оформлені офіційно і в разі якихось спірних питань, пов'язаних, наприклад, з несплатою або псуванням майна, орендодавець завжди може захистити свої права в суді (як і орендар). Мінус в тому, що доведеться платити податки.

Але в переважній більшості випадків в Україні використовується варіант здачі житла «без податків» — просто усна домовленість між власником житла і орендарем, або формально укладений договір між ними. Коли ніхто нічого не платить державі, а суперечки, що виникають, вирішуються між собою. Який з варіантів вибирати, кожен нехай вирішує сам.
«Прибутковість без податків»
рахуємо за формулою: (ціна оренди*12*100)/(підсумкова вартість квартири з пакетом «ремонт+меблі»).
«Прибутковість з податками»
рахується майже так само, але треба від вартості річної оренди відняти податок на дохід фізосіб і військовий збір. На цей показник можуть орієнтуватися ті, хто готовий укласти з орендарями офіційний договір.
«Окупність без податків»
рахуємо так: (підсумкова вартість квартири з пакетом «ремонт+меблі»)/щомісячний дохід з оренди/12.
«Окупність з податками»
відрізняється тим, що від суми щомісячного доходу віднімаємо прибутковий податок і військовий збір.
У підсумку отримуємо таку таблицю:
висновок
Як видно, навіть найбільш невигідний для інвестора варіант з подальшою офіційною здачею житла та сплатою податків принесе йому дохід мінімум 6,18% річних у валюті. Для порівняння: прибутковість валютного банківського депозиту після сплати прибуткового податку та військового збору сьогодні становить близько 2% річних. Якщо вистачить мужності розібратися з непростою процедурою вкладень в ОВДП, то тут можна заробити трохи більше — близько 3,7%. Житлова нерухомість при цьому може принести майже вдвічі більший дохід. Вибір, як то кажуть, очевидний.

© 2008-2021 ТОВ "МiнфiнМедiа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копіювання і розміщення матеріалів на інших сайтах дозволяється тільки з гіперпосиланням виду: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Дзвінок в межах території України з усіх номерів операторів мобільного та міського зв'язку за тарифами операторів
Графік роботи: понеділок - п'ятниця з 09:00 до 18:00
Юридична адреса: Україна, Київ, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 поверх