Купить квартиру в Киеве и сдавать ее: насколько это выгодно?

Минфин

Мы все посчитали за вас

℗ АКТУАЛЬНО

Многие украинцы, у которых есть свободные деньги, вкладывают их в жилую недвижимость. Причина проста. Квартиры — самый понятный и надежный способ инвестирования. Альтернативы ему, конечно, есть, но их немного. Первое, что тут приходит в голову — депозит. Но доверять крупные суммы банкам после банкопада 2015-2016 годов готовы пока не все, а дробить накопления на вклады до 200 000 гривен, возврат которых гарантирует государство, неудобно. Можно попробовать вложиться в ОВГЗ, криптовалюту, поучаствовать деньгами в перспективных стартапах. Но все это: а) хлопотно; б) довольно сложно для понимания; в) может быть рискованно.

Вариант с недвижимостью лишен всех этих недостатков. Тут все просто: покупаешь жилье, сдаешь его в аренду и получаешь пассивный доход. Если нужны деньги — продаешь. Ведь квартира — это актив довольно ликвидный. Особенно, если она находится в Киеве. «Минфин» посчитал, какой доход сегодня может приносить такая инвестиция и как долго она будет окупаться.

Выбор квартиры

Войдя в образ потенциального инвестора, мы определили следующие критерии отбора жилья, которые определяют его инвестиционную привлекательность

Новострой

Исходим из того, что после покупки квартира еще долго должна оставаться ликвидной, и в случае необходимости ее можно будет легко продать. А, как известно, чем старше дом, тем быстрее квартиры в нем девальвируют и меньше пользуются спросом среди покупателей. Поэтому рассматриваем покупку только в современном новострое.

Хорошая транспортная развязка и развитая инфраструктура

Наша квартира должна быть интересна потенциальным арендаторам. Поэтому она будет расположена в районе, где нет проблем с транспортом. Чтобы легко можно было добраться до метро — главной транспортной артерии столицы. Супермаркеты, аптеки, поликлиника, детские сады и школы — все это также должно быть неподалеку.

Хорошая транспортная развязка и развитая инфраструктура

Наша квартира должна быть интересна потенциальным арендаторам. Поэтому она будет расположена в районе, где нет проблем с транспортом. Чтобы легко можно было добраться до метро — главной транспортной артерии столицы. Супермаркеты, аптеки, поликлиника, детские сады и школы — все это также должно быть неподалеку.

Одна или две комнаты

Самыми востребованными среди будущих арендодателей являются однокомнатные квартиры. Они дешевле в покупке и их потом проще сдать.

Но многие инвесторы покупают и двушки, с целью сначала их сдавать, а потом, отбив часть вложенного, жить в них самим. Поэтому мы будем изучать варианты вложений как в одно-, так и в двухкомнатные квартиры. Жилье большей площади в данном случае не рассматриваем.

С ремонтом и мебелью

Квартира нам нужна для сдачи в аренду. Значит, по завершении строительства она должна быть полностью готова для проживания: с ремонтом, всей необходимой мебелью и техникой. Этот момент мы будем учитывать в расчетах.

С ремонтом и мебелью

Квартира нам нужна для сдачи в аренду. Значит, по завершении строительства она должна быть полностью готова для проживания: с ремонтом, всей необходимой мебелью и техникой. Этот момент мы будем учитывать в расчетах.

Для исследования были выбраны два современных комплекса от компании «Интергал-Буд», которые соответствуют всем нашим требованиям, но расположены в разных районах Киева.

ЖК «Причал 8»

Комплекс, состоящий из двух домов, расположен на левом берегу в Дарницком районе по улице Канальная 8. Дома строятся по монолитно-каркасной технологии с утепленными внешними стенами, скоростными лифтами и автономным водоснабжением из собственной артезианской скважины.

У «Причал 8» все хорошо как с внешней, так и внутренней инфраструктурой. Рядом школы, детские сады, спорткомплексы. До метро «Позняки» можно доехать за 10 минут. Столько же времени займет пешая прогулка до ближайшей остановки городской электрички «Левый берег».

Внутри комплекса круглосуточно охраняемая территория, детские площадки с тематическими игровыми зонами, качелями и горками. Есть даже оборудованная набережная и собственный пляж на берегу озера Королёк. А квартиры с панорамным видом на озеро станут приятным бонусом, который сделает квартиру особенно привлекательной для будущих арендаторов.

Стоимость квартиры

Первая квартира в «Причал 8», которую мы выбрали — «однушка» площадью 45 кв.м. При условии 100% оплаты (далее рассматриваем именно такой вариант оплаты, поскольку он позволяет купить квартиру по минимальной цене) ее сегодня можно купить за $55 346. У «Интергал-Буд» есть пакет «ремонт+мебель», который избавляет от хлопот с ремонтом и позволяет получить квартиру полностью готовую для проживания. Как раз то, что нам нужно. Так мы экономим месяцы на ремонте и можем зарабатывать на сдаче в аренду сразу после оформления права собственности и получения ключей от квартиры. Стоит этот пакет $500 за метр площади. В итоге жилье «под ключ» обойдется нам: 55 346 + 45х500 = $77 846. Учитывая то, что за последний год рост столичного м2 составил около 20%, данное вложение поможет уберечь ваш капитал от инфляции.

Двухкомнатная квартира в этом ЖК площадью 64,47 кв.м. стоит $77 235. Добавляем пакет с ремонтом и мебелью и получаем итоговую сумму в $109 470.

ЖК City Hub

Второй объект, на который мы ориентировались — жилой комплекс бизнес-класса City Hub, расположенный в Соломенском районе, деловом центре города на улице Кудряшова 8-10. Это также два дома, которые строятся по последним технологиям. К внешней инфраструктуре тут вопросов нет вообще. Школы, садики, ВУЗы, больницы, магазины и развлекательные заведения — все это в пешей доступности. Как и метро. Неподалеку сразу две станции: «Вокзальная» и «Университет». В 5 минутах ходьбы центральный ЖД вокзал, за 10 минут можно доехать до аэропорта «Киев», за 30-40 минут — до «Борисполя».

Внутри комплекса все также продумано до мелочей. На первых этажах будут находиться магазины, кафе, салоны красоты. Для детей запланированы площадки с безопасным резиновым покрытием. А для досуга взрослых предусмотрено универсальное спортивное поле, где можно будет поиграть в футбол, баскетбол или просто позаниматься фитнесом.

Стоимость квартиры

Однокомнатная квартира в ЖК City Hub площадью 47 кв.м. стоит $88 054. Пакет «ремонт+мебель» застройщик тут предлагает в индивидуальном порядке. Поэтому мы решили, что доводить квартиру до жилого состояния придется самостоятельно. Расходы на это будем считать по тому же тарифу: $500 за метр площади. Он более-менее отражает стоимость ремонта «под ключ», если делать его не своими руками, а привлекать бригаду. В итоге квартира с ремонтом обойдется нам в $111 554.

По двухкомнатной квартире площадью 68,84 кв.м. те же цифры — $127 561 и $161 981 соответственно.

Доходность
и окупаемость

Определяя цену аренды, мы ориентировались на аналогичные квартиры с хорошим ремонтом в тех же районах на сайтах olx и ЛУН. Зная цену аренды, можно вычислить доходность и окупаемость такой инвестиции для обоих выбранных ЖК в процентах годовых, а также сроки окупаемости квартир. В новых домах неподалеку от «Причал 8» подобные нашим квартиры сдаются в среднем примерно по $550 за однокомнатную и $700 за двухкомнатную в месяц. Аналогичные цифры по ЖК City Hub: $920 и $1100 соответственно.

Мы решили рассмотреть два варианта заработка на аренде: официальный («с налогами») и неофициальный («без налогов»). Первый предполагает заключение нотариально заверенного договора с арендаторами и выплату налога с арендной прибыли (18%), а также военного сбора (1,5%). Его плюс в том, что ваши отношения с жильцами будут оформлены официально и в случае каких-то спорных вопросов, связанных, например, с неуплатой или порчей имущества, арендодатель всегда может защитить свои права в суде (как и арендатор). Минус в том, что придется платить налоги.

Но в подавляющем большинстве случаев в Украине используется вариант сдачи жилья «без налогов» — просто устная договоренность между собственником жилья и арендатором, либо формально заключенный договор между ними. Когда никто ничего не платит государству, а возникшие споры решаются между собой. Какой из вариантов выбирать, каждый пусть решает сам.

«Доходность без налогов»

считаем по формуле: (цена аренды*12*100)/(итоговая стоимость квартиры с пакетом «ремонт+мебель»).

«Доходность с налогами»

считается почти так же, но за вычетом из стоимости годовой аренды налога на доход физлиц и военного сбора. На этот показатель могут ориентироваться те, кто готов заключить с арендаторами официальный договор.

«Окупаемость без налогов»

считаем так: (итоговая стоимость квартиры с пакетом «ремонт+мебель»)/ежемесячный доход с аренды/12.

«Окупаемость с налогами»

отличается тем, что от суммы ежемесячного дохода отнимаем подоходный налог и военный сбор.

В итоге получаем такую таблицу:

Вывод

Как видно, даже самый невыгодный для инвестора вариант с дальнейшей официальной сдачей жилья и уплатой налогов принесет ему доход минимум 6,18% годовых в валюте. Для сравнения: доходность валютного банковского депозита после уплаты подоходного налога и военного сбора сегодня составляет около 2% годовых. Если хватит мужества разобраться с непростой процедурой вложений в ОВГЗ, то тут можно заработать чуть больше — около 3,7%. Жилая недвижимость при этом может принести почти вдвое больший доход. Выбор, как говорится, очевиден.

Присоединяйтесь к нам в соц. сетях

Финансы

Полезные страницы

Помощь

© 2008-2021 ООО "МинфинМедиа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копирование и размещение материалов на других сайтах разрешается только с гиперссылкой вида: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Звонок в пределах территории Украины со всех номеров операторов мобильной и городской связи по тарифам операторов
График работы: понедельник - пятница с 09:00 до 18:00
Юридический адрес: Украина, Киев, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 этаж