Мінфін
СПЕЦПРОЄКТ

Депозити, криптовалюта, цінні папери, нерухомість, земля –
чому з багатьох варіантів варто обрати землю

СПЕЦПРОЄКТ

Депозити, криптовалюта, цінні папери, нерухомість, земля:

чому з багатьох варіантів варто обрати землю
Українці виявляють дедалі більший інтерес до приватних інвестицій. І якщо депозити та купівля нерухомості вже давно стали зрозумілою та знайомою «класикою», то сьогодні все більше інтересу викликають такі нові для українців активи, як акції іноземних компаній та криптовалюти.

У липні 2021 року до цього переліку приєднався новий актив – земля сільгосппризначення. Для багатьох переваги інвестицій у землю поки що залишаються маловивченою темою. «Мінфін» спільно з інвестиційною компанією Zeminvest пропонують порівняти інвестиції у різні доступні для купівлі активи та виявити їх сильні та слабкі сторони.

Дохідність

Перше, на що інвестори звертають увагу, коли знайомляться з новим інструментом, – дохідність, яку він може забезпечити.

Дохідність

Перше, на що інвестори звертають увагу, коли знайомляться з новим інструментом, – дохідність, яку він може забезпечити.

Активи за дохідністю

Активи за дохідністю

Нерухомість може принести пристойний дохід, але й вона поступається такому активу як земельний пай

Насамперед можна порівняти інвестиції в землю сільгосппризначення з вкладеннями в житлові квадратні метри, оскільки ці активи багато в чому схожі. Інвестиції в новобудову (саме у цьому варіанті можна розраховувати на заробіток за рахунок капіталізації) можуть принести дохід на рівні 15-40% річних із розрахунку, що капіталізація об'єкта після здачі в експлуатацію може становити від 30% до 60%. Щодо пасивного доходу, то за даними порталу Krysha.ua на 14 грудня середня вартість оренди однокімнатної квартири в Києві становила 13,8 тис. грн/міс., а 4-х та багатокімнатних апартаментів – 87 тис. грн/міс.

Як бачимо, нерухомість може принести пристойний дохід, але й вона поступається такому активу як земельний пай. За прогнозом інвестиційних аналітиків компанії Zeminvest, після відкриття ринку землі сільгосппризначення, його капіталізація в середньому зростає за наступні 7-8 років на 200%. А це до 30% зростання у річному вимірі! За найближчі 3 роки земля може подорожчати у 2-2,5 рази. Тобто капіталізація землі, залежно від конкретного кейсу, буде або порівнянна з капіталізацією об'єктів, що будуються, або перевищуватиме їх за цим параметром.

Цей прогноз ґрунтується на досвіді сусідніх країн:
Польща. На старті ринку землі у 2004 році у Польщі ціни були практично на рівні тих, які ми бачимо сьогодні в Україні, – близько 1,5 тис. євро за гектар. При цьому сьогодні, за даними Eurostat, за гектар землі сільгосппризначення в Польщі доведеться заплатити вже 11 тис. євро.
Чехія. У Чехії ринок землі відкрився в 2006-2007 роках і тоді ціна гектара не досягала 2 тис. євро. Вже до 2019 року ціна перевищила 8 тисяч євро за гектар.
Такий досвід можна простежити й в інших сусідніх країнах – Болгарії, Румунії, Литві. Причому, як і в Україні, в сусідніх країнах ринок так само запускався з серйозними обмеженнями, у т.ч. щодо допуску іноземних інвесторів.
До того ж земля, як і нерухомість, приносить пасивний дохід у вигляді орендної плати, яка на момент написання статті забезпечувала дохідність на рівні 5-12% річних. І як уже писав «Мінфін», є всі підстави очікувати, що орендна плата з розвитком ринку також поступово підвищуватиметься.
«Основна перевага землі перед об'єктом нерухомості – це капіталізація. Будь-який інший актив, досить схожий за своїми характеристиками із землею, такої капіталізації не дасть»
Олександр Чорний, один із засновників компанії Zeminvest
На біржі, фондовій, а тим паче криптовалютній, інвестор стикається зі значно вищим ризиком
Високу капіталізацію можуть також демонструвати криптовалюти та фондовий ринок США. Але на біржі, фондовій, а тим паче криптовалютній, інвестор стикається зі значно вищим ризиком. Котирування акцій і криптовалют схильні до різких коливань. Звичайно, вкладаючи в ETF-фонди, прив'язані до індексів, таких як S&P500, можна розраховувати на хороший рівень диверсифікації, але глибокі корекції все ж таки регулярно трапляються на фондовому ринку США. Останній різкий обвал індексу S&P500 спостерігався у лютому-березні 2020 року і був пов'язаний із поширенням у світі пандемії коронавірусу. Тоді за період з 14 лютого до 20 березня індекс обвалився майже на 32%. Інвестиції в акції окремих емітентів і зовсім небезпечні, оскільки часто скоріше нагадують лотерею.

Поточна ж ціна криптовалюти може залежати від чергового «твіту» Ілона Маска, заяви одного з численних фінансових регуляторів, та й просто від збою на криптобіржі. Нагадаємо, що цього року криптооптимісти тріумфували двічі: 13 квітня, коли ціна BTC досягла позначки $63,58 тис., і 8 листопада, коли ціна першої криптовалюти підвищилася до $67,58 тис. Але щоразу після цих піків наставав обвал, що змушував інвесторів сильно понервувати. Після весняного максимуму до середини липня ціна впала до $29,79 тис., а сьогодні вартість «монети» становить $48,48 тис.
Депозити стали швидше засобом заощадження, ніж джерелом інвестиційного доходу
Так само консервативні інструменти, такі як банківські депозити та вкладення в держпапери (ОВДП), не дають відчутної дохідності. І якщо ОВДП ще можуть бути цікавими на великих сумах через 100% держгарантій і дохідності, що перекриває інфляцію, то депозити стали швидше засобом заощадження, ніж джерелом інвестиційного доходу.

Надійність

Усі, хто має відношення до інвестицій, знають, наскільки важливо оцінювати співвідношення дохідності та ризику. Тому не зайвим буде порівняти доступні українцям інструменти і за цим важливим параметром.

Надійність

Усі, хто має відношення до інвестицій, знають, наскільки важливо оцінювати співвідношення дохідності та ризику. Тому не зайвим буде порівняти доступні українцям інструменти і за цим важливим параметром.

Активи за рівнем ризику

Активи за рівнем ризику

Актив
Актив
Рівень ризику
ОВДП
ОВДП
Низький. Держава гарантує повернення коштів інвесторів у повному обсязі.
Земля
Земля
Низький. Земля дає гарантований пасивний дохід (за законом договір оренди мінімум 7 років). Із землею, на відміну від нерухомості, криптовалют, акцій, не може нічого статися. Земля приносить дохід відразу після підписання договору купівлі-продажу.
Депозит
Депозит
Низький. У сумі до 200 тис. гривень вклади фізосіб гарантовані ФГВФО.
S&P 500
S&P 500
Середній. Інвестиції в індекси на фондовому ринку дозволяють отримати достатній рівень диверсифікації, але при цьому не можна виключати ризик загальної кризи на фондовому ринку.
Нерухомість
Нерухомість
Високий. На ринку інвестицій у новобудови зберігається високий ризик втрати коштів у проблемному об'єкті.
Криптовалюта
Криптовалюта
Високий. Зберігається ризик обвалу котирувань, заборони криптовалют на законодавчому рівні, злому гаманців та криптобірж.
Розглядаючи надійність, треба розуміти, що чим вищі гарантії для інвестора, тим нижчою буде дохідність, і навпаки — чим більший дохід обіцяє той чи інший інструмент, тим вищими будуть ризики втратити інвестиції або зазнати збитків.
Чому інвестиції в землю надійніші за вкладення в квадратні метри:
У випадку інвестування у сільськогосподарську землю право власності на об'єкт інвестор отримує відразу. При вкладеннях у будівництво інвестор отримує відтермінування до здачі об'єкта в експлуатацію у середньостроковій перспективі від 3 до 5 років. З урахуванням економічних і політичних ризиків це змушує понервувати інвесторів, які роками чекають, доки матимуть можливість розпоряджатися об'єктом.
Попит землі формується за допомогою постійного зростання споживання сільськогосподарської продукції у світі. При цьому кількість землі, доступної в Україні для використання у сільському господарстві, не збільшується. Попит на землю формують сільгоспвиробники, які експортують більшу частину продукції та мають постійні джерела доходу, у т.ч. і валютних надходжень. У той же час попит на нерухомість формується за рахунок внутрішнього інвестора – до 30% квартир купують не для проживання, а як вкладення коштів у розрахунку на вигідний перепродаж у майбутньому або довгострокову оренду. Потенційно це небезпечна ситуація, оскільки у разі економічних та політичних коливань попит на оренду та купівлю квартир може впасти, так само як і ціни на нерухомість. Це станеться як через зниження ділової активності у великих містах, так і через падіння платоспроможності населення. Із сільськогосподарською землею такого не передбачається, оскільки попит на неї формує агробізнес, чия продукція затребувана не лише й не так в Україні, як на світовому ринку.
Немає жодних підстав вважати, що земля дешевшатиме
Якщо ж говорити про інвестиції на фондовому ринку, то в цьому випадку йдеться про спекулятивні, а не консервативні активи. На біржі – чи то фондовій, чи криптобіржі – немає жодних гарантій. Інвестор здійснює операції з акціями та криптовалютами на свій страх та ризик. Якщо активи знеціняться – інвестиції будуть втрачені. При цьому немає жодних підстав вважати, що земля дешевшатиме, а при правильному супроводі та оформленні угод ризики втратити право власності на землю зводяться до мінімуму.

У криптовалюту інвестують зазвичай досить агресивні інвестори, які шукають дуже високу дохідність і готові ризикувати при величезній волатильності і погано прогнозованим коливанням котирувань. Ті, хто вкладає кошти у землю, – консервативні інвестори, для яких на першому плані стоїть завдання збереження свого інвестиційного активу, але на другому – отримання дохідності. Крипту виділяє хіба що простота інвестування. В іншому складно порівнювати ці активи.

Звичайно, найменші ризики дають вкладення у держпапери – держава гарантує повернення суми у повному обсязі, а також депозити, коли йдеться про суми до 200 тис. грн. Але, як ми вже знаємо, і депозити, і ОВДП дуже поступаються іншим інструментам у дохідності.

Податки та додаткові витрати

Розраховуючи майбутні доходи, не зайвим буде оцінити й додаткові витрати, які можуть супроводжувати інвестування.

Податки та додаткові витрати

Розраховуючи майбутні доходи, не зайвим буде оцінити й додаткові витрати, які можуть супроводжувати інвестування.
Актив
Актив
Витрати та податки
Земля
Земля
Під час купівлі: послуги нотаріуса та 1% державного мита
Протягом інвестиційного періоду: 0.3-1% щорічний податок на землю (виставляється місцевими органами самоврядування)

Відсотковий дохід оподатковується ПДФО 18%, а також військовим збором 1,5%.

Під час продажу землі: податок 6.5%
Нерухомість
Нерухомість
Під час купівлі: послуги нотаріуса, збір до Пенсійного фонду 1% від суми купівлі, держмито за посвідчення операції з нерухомістю— 1% кадастрової вартості житла. Податок встановлюється органами місцевого самоврядування, трохи більше 1,5% від мінімальної суми за кв. м.

Під час продажу: держмито 1% вартості об'єкта; податок із доходу фізичної особи для резидента – 5%, для нерезидентів – 18%;
військовий збір – 1,5% вартості угоди.
Криптовалюта
Криптовалюта
Комісія біржі та банку за введення/виведення коштів та проведення платежу (залежить від майданчика та обслуговуючого банку).
Під час переказів криптовалюти між гаманцями мережа забирає свою комісію від суми у криптовалюті (середня на 15.12.21 - 0.000042 BTC)
S&P 500
S&P 500
Під час купівлі: комісія брокеру, а також плата за відкриття та обслуговування рахунку в ЦП.

Під час продажу: отриманий від продажу акцій прибуток також оподатковується ПДФО 18% та військовим збором 1,5%.
ОВДП
ОВДП
Під час купівлі: комісія брокеру, а також плата за відкриття та обслуговування рахунку в ЦП.

Під час продажу: дохід від інвестицій в ОВДП не оподатковується на доходи фізосіб. Платитиметься лише 1,5% військового збору.
Депозит
Депозит
Витрат на відкриття депозиту немає. Дохід оподатковується ПДФО 18% та 1,5% військового збору.
Необхідно буде вкладати в нерухомість додаткові кошти для підтримки її в нормальному стані, чого земельна ділянка не потребує
Як бачимо, найпростіше без будь-яких додаткових витрат розмістити гроші на депозит. У всіх інших випадках інвестору доведеться додатково витратитися чи то на відкриття рахунку в цінних паперах,чи то на оформлення угоди у нотаріуса тощо. У разі вкладень у цінні папери додаткові витрати покриваються підвищеною дохідністю, яку не може забезпечити депозит. При цьому інвестиції в ОВДП за своєю механікою дуже схожі з депозитом, тоді як інвестиції в акції вимагатимуть більшої уваги до ринку з боку інвестора.

Подібні за своєю природою витрати мають операції в землю та нерухомість. При цьому квартира програє земельній ділянці в одному важливому моменті. У разі купівлі квартири інвестор неминуче зазнає витрат на експлуатацію нерухомості. Не варто забувати і про те, що неминуче відбуватиметься амортизація житла. Через якийсь час необхідно буде вкладати в нерухомість додаткові кошти для підтримки її в нормальному стані, чого земельна ділянка не потребує.

Простота інвестування у різні активи

Простота інвестування у різні активи

Треба розуміти, що два близьких за параметром активи – земля та нерухомість – мають досить складну систему реєстрації права власності, що ускладнює їхнє використання, порівняно з аналогічними інвестиційними продуктами. Необхідно працювати із системою нотаріусів, системою підтвердження платежів, розбиратись у нюансах реєстрації права власності на земельні ділянки.

У той самий час варто розуміти, що доступ до ринку цінних паперів, будь-то акції вітчизняних і західних компаній чи ОВДП, неможливий без участі посередника-брокера.

На сьогодні найбільшою простотою інвестування відрізняються депозити та криптовалюти. Відкрити депозит сьогодні можна через мобільний банкінг прямо зі свого смартфона. Також за допомогою телефона можна купити крипту, попередньо зареєструвавшись на одному з уже численних криптомайданчиків.
Треба визнати, що інвестувати у землю складніше, ніж у депозити чи криптовалюту. Але залучення до угод професійного посередника може спростити цей процес. На ринку землі можна діяти як самостійно, так і за допомогою професійних посередників. При цьому досвід інвестування помітно відрізнятиметься.

На яких етапах у інвестора можуть виникнути складнощі в процесі інвестування в землю?
1
Пошук та купівля землі
  • складнощі з вибором якісних ділянок (з хорошим потенціалом зростання)
  • складнощі з підготовкою документів та перевіркою юридичної чистоти угоди.

Професійний посередник допоможе купити ділянку з гарним потенціалом зростання вартості та забезпечить грамотний юридичний супровід угоди, у тому числі і перевірку пакета документів на землю, що надаються продавцем.
2
Відносини з орендарями
  • пошук орендаря та укладання договору
  • отримання виплат (Zeminvest всі ризики за орендними виплатами бере на себе)
  • контроль за використанням землі

Представники Zeminvest зазначають, що у відносинах з орендарями всі ризики щодо оплати оренди компанія бере на себе. При цьому посередник слідкує за тим, щоб орендар не зіпсував передану йому в обробку земельну ділянку.
Можливість вийти з інвестиції
Можливість вийти з інвестиції
При самостійному інвестуванні: продавати через онлайн-майданчики, як Доброзем або OLX, може зайняти від декількох днів до місяця, залежно від попиту та ціни.

Через Zeminvest: швидко, від 3 до 7 днів.
Простота інвестування
Простота інвестування
При самостійному інвестуванні: складнощі можуть виникнути з підбором ділянок, погодженням ціни, очікуванням згоди орендаря. Весь процес може тривати до 2 місяців.

Через Zeminvest: просто, угода здійснюється за одне відвідування нотаріуса. Весь процес інвестування триває 3 дні.

Перспективи

Перспективи

Варто враховувати, що землю як актив сьогодні відрізняє той факт, що ринок відкрився нещодавно і це дає інвесторам додаткові переваги, порівнюючи з іншими інвестиційними інструментами.
«Ринок сільськогосподарської землі перебуває у своїй точці зародження. Тому, виходячи із цього, тренди тільки формуються і це безпосередньо впливає на вартість землі. Візьмемо приклад із орендною платою, яка сьогодні є одним із основних показників формування ціни. Вона знаходиться на досить низькому рівні, порівняно з аналогічними показниками в сусідніх країнах. Прогнозовано ставки оренди підвищуватимуться, що й призведе до зростання цін на землю. Зараз найсприятливіший момент для інвестицій, порівнюючи з тим самим ринком нерухомості»
Олександр Чорний
За його словами, за 7-8 років ринок землі стабілізується, тренди вже будуть сформовані, як і ціни. У результаті ринок сільськогосподарської землі та нерухомості максимально зблизяться за своїми параметрами. Великого зростання цін не буде.
«У перспективі в найближчі 7-8 років інвестиції в сільськогосподарську землю є найперспективнішими тому, що капіталізація за цей час буде максимальною»
Олександр Чорний
Спільний спецпроєкт
Zeminvest та «Мінфіну»

© 2008-2021 ТОВ "МiнфiнМедiа". Код ЕГРПОУ: 35506859
Копіювання і розміщення матеріалів на інших сайтах дозволяється тільки з гіперпосиланням виду: www.minfin.com.ua
Телефон: (044) 392-47-40
Дзвінок в межах території України з усіх номерів операторів мобільного та міського зв'язку за тарифами операторів
Графік роботи: понеділок - п'ятниця з 09:00 до 18:00
Юридична адреса: Україна, Київ, Вадима Гетьмана, 1-Б, 3 поверх
Проєкт опублікований за фінансової підтримки компанії-партнера, але з урахуванням редакційної політики сайту «Мінфін»